PRIMERO.- Invocando los artículos 1.451 y 1124 del Código Civil, Don Juan interpuso demanda frente Don Pedro solicitando se declare resuelta la promesa de compraventa firmada entre las partes en fecha 18 de marzo de 1999 por imposibilidad de llevar a término la transmisión de las fincas, y que se condene al demandado a satisfacer al actor la suma de 48.081 €, más los intereses correspondientes, y que se corresponden con las cantidades entregadas a cuenta por la parte actora para la adquisición de las fincas objeto de la promesa de venta, y las costas.
El demandado no compareció, ni contestó y se declaró su rebeldía.
El artículo 1.451 del Código Civil establece que la promesa de comprar o vender, habiendo conformidad en la cosa y el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acera de las obligaciones y contratos en el presente libro.
Se trata de un contrato o precontrato por el que las partes se obligan a contratar en un futuro, rigiéndose sus consecuencias por las normas generales de las obligaciones y contratos en lugar de por las normas específicas del contrato de compraventa.
En el presente caso, se aporta como documento nº1 de la demanda el suscrito el 18 de marzo de 1999, en el que el demandado manifiesta tener un derecho de opción de compra sobre tres fincas: las números NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de La Bisbal de L’Empordà, que provienen de la sociedad LIMITADA SL., que se halla en procedimiento concursal seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Nº48 de Barcelona.
Estando el demandante interesado en la compra de estas fincas, las partes acuerdan que el demandado se compromete a vender y el demandante a comprar las citadas fincas por el precio de 60 millones de pesetas, entregando en ese momento a cuenta del precio la cantidad de 8 millones de pesetas. La compraventa se formalizará en escritura pública en uno o varios actos, en el momento en que el proceso concursal lo permita, momento en el que se abonará el resto del precio. La entrega será libre de cargas, gravámenes, ocupantes y arrendatarios y al corriente de tasas, arbitrios y obligaciones tributarias.
La cláusula quinta dispone que si por cualquier causa imputable a la parte vendedora no se pudiera realizar la transmisión y en especial por alguna circunstancia relacionada con la masa acreedora de la sociedad AGME, S.A., se devolverá la cantidad percibida a la parte compradora, comprometiéndose ésta a nada más pedir ni reclamar por dicho concepto. Si la causa fuera imputable a la parte compradora, la cantidad de ocho millones percibidas en este acto serán de la parte vendedora en concepto de daños y perjuicios, comprometiéndose ésta a nada más pedir ni reclamar por este concepto.
A fecha de presentación de la demanda el demandado (EL OFERENTE) no ha dado cumplimiento a lo acordado, siendo que las fincas han sido adquiridas por terceras personas.
Consta remitido en julio de 2001 correo al demandante requiriéndole para el otorgamiento de las escrituras públicas, que no fue aceptado por el demandante al no constar el demandado como titular propietario de las fincas. Así resulta de los documentos 2 a 8 de la demanda no controvertidos.
(…) Las obligaciones asumidas entre las partes son claras, la venta debería realizarse por el demandado una vez hubiera adquirido la propiedad de las fincas en ejercicio del derecho de opción de compra (ESTO LO DICE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA) que manifestaba ostentar.
FUNDAMENTO DE LA SENTENCIA RESOLVIENDO LA APELACIÓN
TERCERO.- El Art. 14 del Reglamento Hipotecario establece las condiciones para la inscripción de un contrato de opción de compra, una de las cuales es que el contrato fije un plazo para el ejercicio de la opción, «que no podrá exceder de cuatro años». Pero lo que nos ocupa es la promesa de venta de tres naves industriales, no de ninguna opción (EN ESTO SE HABÍA EQUIVOCADO EL JUZGADO QUE DICTÓ LA PRIMERA SENTENCIA) Por ello, como bien dice la parte recurrida en su oposición, estamos ante una compraventa, y a la acción para exigir el cumplimiento de lo pactado le es aplicable el plazo de prescripción de 15 años del art. 1964 CC.