Devolución derrama por Comunidad de propietarios.
La Comunidad no está obligada a la devolución de la derrama a quien ya no es propietario.
AP Madrid, Sec. 9.ª, 340/2012, de 18 de junio Recurso 109/2011. Ponente: JOSE VICENTE ZAPATER FERRER.
Tercero . – Es cierto que, como se sostiene por la Comunidad apelante, si bien uno de los enunciados del Orden del Día para la Junta de 10 marzo 2008 era el de la «devolución a Jose Daniel de la cantidad que se le adeude», la propuesta no fue aprobada, sino que, en su lugar, se desarrolló la aprobación del balance de cuentas con el fin de regularizar los saldos, pero nada consta de que se propusiera ni decidiera sobre la devolución al demandante de la cantidad con que, en su momento, contribuyó como derramas para obras.
Sólo el demandante revela en su escrito inicial que el sobrante de las derramas se hizo efectivo al titular actual del local, sobre cuya cuota se hicieron efectivas y que, en su momento, era propiedad del demandante. Acaso en este extremo radique la resistencia de la Comunidad a un nuevo reembolso.
Pero conceptualmente, y sin perjuicio de la eventual viabilidad de una acción por enriquecimiento injusto contra quien percibió el reintegro de unos ingresos que no había hecho, es lo cierto que el estado de cuentas en las comunidades constituidas bajo el régimen de la propiedad horizontal, es una forma de patrimonio separado sujeto al orden colectivo por el que debe regirse, con unas normas muy rígidas, cuyas exigencias son imprescindibles para la validez de los acuerdos dirigidos a su organización, administración y defensa de sus intereses, siempre inspirados en los principios de buena fe, y en la obligatoriedad de los acuerdos unánimes o mayoritarios según se exija a su composición asamblearia.
Otra cosa bien distinta a su régimen patrimonial es que, por su naturaleza jurídica, en la Propiedad Horizontal el alcance meramente privado de las relaciones jurídicas que en ella se desarrollan, obligan a distanciar considerablemente las exigencias formales en su funcionamiento de las que son propias de otras instituciones, aunque inicialmente en ellas se inspire el sistema de participación comunitaria, pues, en este peculiar ámbito privado, el régimen de convivencia afecta en exclusiva a los vecinos sin transcender a terceros, de modo que las relaciones que configuran el entramado de vínculos generados por su contenido auténtico, reclamado insistentemente por la realidad social, exige prescindir de un rigorismo formal exacerbado y del todo extraño a un núcleo social tan ajeno a toda idea de lucro, que debe regirse, ante todo, por las exigencias de la buena fe en orden a la pacífica convivencia de los participantes, para que no se vean frustrados sus objetivos.
Cuarto .- Pero las aportaciones dinerarias al acervo común, sea en forma de cuotas ordinarias o extraordinarias o derramas, está inseparablemente vinculado a la coparticipación en la propiedad, cuya determinación e identidad delimitan el importe de la cuota que se le asigna, pero tal asignación lo es al objeto material que como viviendas o locales componen la base física de la propiedad horizontal. A cada piso o local se le asigna una cuota de participación, como establece el art. 5 de la LPH , y el propietario (art. 9.1 e) con arreglo a ella debe contribuir a los gastos generales, para el adecuado sostenimiento del inmueble o para realizar innovaciones no exigibles (art. 11). Pero la aportación se hace en función de la titularidad del inmueble, porque una vez llevada a cabo experimenta un tratamiento bien distinto al que configuran las simples relaciones entre acreedor y deudor, puesto que, como consecuencia de su condición de patrimonio separado, los ingresos se someten a trámites de registro, administración e inversión con el solo objeto de satisfacer los intereses generales, hasta el extremo de que, en caso de incumplimiento, la ley prescinde del titular y somete el débito a la condición de obligación ob rem que grava directamente el inmueble afectado.
Es por ello que se venga considerando el ingreso de las cuotas comunitarias como una provisión de fondos, sometida al tratamiento necesario para el logro de los fines que le son propios, de modo que, una vez efectuado, su anulación, extracción o reembolso necesariamente se hayan de someter al régimen colectivo de la propiedad horizontal, por lo que, sin un acuerdo asambleario que lo permita, resulta inadmisible la simplificación de la exigencia del reintegro entre quien satisfizo la cuota y la comunidad. La cuota comunitaria, sea ordinaria o extraordinaria, está íntima e inseparablemente vinculada a la porción del inmueble que la define, de modo que cuando en el presente supuesto el actor y ahora apelado efectuó los ingresos correspondientes, no obtenía por ello el reconocimiento personal de la obligación que cumplía, sino que hacía efectiva una cuota correspondiente al local cuya titularidad ostentaba, de modo que si la titularidad obligaba a hacer efectiva la cuota, también ahora es imprescindible la titularidad para exigir el reintegro. Por el pago o efectividad de la cuota extraordinaria, no se creó un vínculo jurídico entre el actor y la comunidad distinto al que deriva de la obligación de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación atribuida a local, y sin la titularidad de dicho inmueble carece de acción para reclamar el reintegro.
Quinto .- Cierto que el art. 11.4 LPH dispone que las derramas para el pago de mejoras sean a cargo del titular en el momento de la exigibilidad, pero el precepto no instituye un vínculo entre copropietario y comunidad, de modo que su interpretación contraria faculte el reembolso a quien ya no sea propietario, sino que, simplemente, establece una norma eminentemente práctica para la ejecutoriedad del acuerdo de innovación, y que no se vea trabada por la insatisfacción del eventual nuevo adquirente, ni por la ilocalización de quien perdió su titularidad, al modo como en la misma ley se regulan los actos de comunicación. Cuando el demandante vendió su local, junto al inmueble transmitió un régimen económico especial al que debía someterse, y por virtud del que, en cumplimiento de las obligaciones legalmente establecidas, había contribuido al levantamiento de cargas extraordinarias previstas para su mejora o su mantenimiento, pero esta contribución formaba parte de la titularidad del local que, con sus efectos positivos o negativos, transmitía y asumía el adquirente, ostentando a partir de ese momento la entera responsabilidad que conlleva. Como consecuencia no es posible acceder a lo pedido en la demanda por carecer el demandante de la condición de copropietario, y no haber obtenido de la Comunidad demandada el reconocimiento de su crédito, que, en su caso, podrá reclamar a quien se benefició de su aportación.
Con el mismo criterio general:
La siguiente sentencia discrepa de este criterio general: