Protocolo
Ref. 44415
Consulta Legal gratuita. Dación en pago .LA DACION EN PAGO Y MEDIDAS URGENTES DE PROTECCION A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS
El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, prevee en determinadas situaciones la dación de la vivienda en pago de la hipoteca.
Solamente las entidades que se han adherido voluntariamente al Código de Buenas Prácticas anexo al Real Decreto-Ley, están obligadas a cumplir con lo estipulado.
Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:
Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f.En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.
2. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado anterior se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:
Certificados expedidos por el Servicio Público de Empleo competente acreditativos de la situación de desempleo de los miembros de la unidad familiar residentes en la vivienda. En caso de trabajador por cuenta propia sin rentas, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
Certificado de rentas expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación al último ejercicio tributario.
Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.
DACION EN PAGO
Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.
En el plazo de doce meses desde la solicitud de la reestructuración, los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, para los que la reestructuración y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables conforme a lo establecido en el apartado 2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en los términos previstos en este apartado. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.
La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
El deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 %.
Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.
Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
4. Publicidad del Código de Buenas Prácticas.
Las entidades garantizarán la máxima difusión del contenido del Código de Buenas Prácticas, en particular, entre sus clientes.
MEDIDAS PREVIAS A LA EJECUCION HIPOTECARIA: REESTRUCTURACION DE DEUDAS HIPOTECARIAS
Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias.
Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. Junto a la solicitud de reestructuración, acompañarán la documentación prevista en el artículo 3.2 del citado Real Decreto-ley.
No podrán formular tal solicitud aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de la subasta.
En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud anterior junto con la documentación a que se refiere la letra anterior, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concreten la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las siguientes medidas: Carencia en la amortización de capital de cuatro años.
Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0, 25 % durante el plazo de carencia.
Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.
No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.
En el plan de reestructuración la entidad advertirá, en su caso, del carácter inviable del plan conforme al criterio previsto en el apartado siguiente o que, de resultar dicho plan inviable, se podrán solicitar las medidas complementarias previstas en el siguiente apartado.
2. Medidas complementarias.
Los deudores para los que el plan de reestructuración previsto en el apartado anterior resulte inviable dada su situación económico financiera, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización en los términos previstos en este apartado, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar en el plazo de un mes a contar desde la acreditación de la inviabilidad del plan de reestructuración.
A estos efectos, se entenderá por plan de reestructuración inviable aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 % de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.
Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita: Reducción en un 25 %.
Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.
Esta medida también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta. Asimismo podrá serlo por aquellos deudores que, estando incluidos en el umbral de exclusión al que se refiere el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, no han podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.
MODERACION DE LOS INTERESES MORATORIOS
Moderación de los intereses moratorios.
1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2, 5 % sobre el capital pendiente del préstamo.
La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros,
para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros,
para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros,
para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
A efectos de lo anterior se tendrán en cuenta las últimas cifras de población resultantes de la revisión del Padrón Municipal
PROCEDIMIENTO DE EJECUCION EXTRAJUDICIAL
La ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, regulada en el artículo 129 de la Ley Hipotecariay sujeta al procedimiento previsto en los artículos 234 a 236 o del Reglamento Hipotecario, se someterá a lo previsto en los apartados siguientes en aquellos casos en que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor:
La realización del valor del bien se llevará a cabo a través de una única subasta para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. No obstante, si se presentaran posturas por un importe igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.
Cuando la mejor postura presentada fuera inferior al 70 % del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Transcurrido el expresado plazo sin que el deudor del bien realice lo previsto en el párrafo anterior, el acreedor podrá pedir, dentro del término de cinco días, la adjudicación de la finca o fincas por importe igual o superior al 60 % del valor de tasación.
Si el acreedor no hiciese uso de la mencionada facultad, se entenderá adjudicada la finca a quien haya presentado la mejor postura, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 % del valor de tasación.
Si el acreedor no hiciere uso de la facultad a que se refiere el párrafo anterior, se estará a lo previsto en el artículo 236 n. del Reglamento Hipotecario
ACCESO AL ALQUILER DE LAS PERSONAS AFECTADAS POR DESAHUCIOS Y SUJETAS A MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS
Preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos.
Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012, podrán ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos, en los términos establecidos en los artículos 38y 39 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. A estos efectos, la solicitud de la ayuda deberá presentarse en un plazo no superior a seis meses desde que se produjo el lanzamiento.
Asimismo, las personas mencionadas en el párrafo anterior tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos, en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 1 del citado Real Decreto.
Personas sujetas a medidas de flexibilización hipotecaria.
Podrán obtener también las ayudas a los inquilinos citadas en el artículo anterior los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de la dación en pago prevista en el Código de Buenas Prácticas, cuando sus ingresos familiares no excedan de 2, 5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, determinados de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.1 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre.
Los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticasse considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18, con las especialidades que se regulan a continuación.
2. La duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.
3. La renta durante el período de dos años quedará establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buena Prácticas. Transcurrido dicho plazo y durante las prórrogas que pudieran haberse pactado, la renta habrá de quedar determinada conforme a criterios de mercado.
4. A los seis meses de producido el impago de la renta sin que éste se haya regularizado en su integridad, el arrendador podrá iniciar el desahucio del arrendatario.
5. Transcurrido el plazo de dos años de duración del contrato, si el arrendatario no desalojara la vivienda, el arrendador podrá iniciar el procedimiento de desahucio. En el mismo, se reclamará como renta impagada la renta de mercado correspondiente a los meses en los que la vivienda hubiera estado ocupada indebidamente.
ENTIDADES DE CREDITO ADHERIDAS AL CODIGO DE BUENAS PRACTICAS:
Arquia Caja de Arquitectos, S.C.C.
Banca Cívica, S.A.
Banca March, S.A.
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (BBVA).
Banco Caminos, S.A.
Banco Cooperativo Español, S.A.
Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S.A.U.
Banco Español de Crédito, S.A.
Banco Etcheverría, S.A.
Banco Grupo Cajatres, S.A.
Banco Mare Nostrum, S.A.
Banco Pastor, S.A.
Banco Popular Español, S.A.
Banco Popular-e, S.A.
Banco Sabadell, S.A.
Banco Santander, S.A.
Bankia, S.A.
Bankinter, S.A.
Bankoa, S.A.
Barclays Bank, S.A.U.
BBK Bank Cajasur, S.A.
Caixa de Credit dels Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros, S. Coop. de Cdto.
Caixa Popular-Caixa Rural, Coop. de Crédito.
Caixa Rural Altea, S. Coop. de Crédit V.
Caixa Rural Benicarló, S. Coop. De Crèdit V.
Caixa Rural de Callosa d’en Sarrià, S. Coop. de Crédit V.
Caixa Rural de Gijón, Cooperativa de Crédito.
Caixa Rural de L’Alcudia, S. Coop. V. de crédito.
Caixa Rural Galega, Soc. Coop. de Crédito Limitada Gallega.
Caixa Rural La Vall San Isidro, Coop. de Crédito V.
Caixa Rural les Coves de Vinroma, S. Coop. de Crédit V.
Caixa Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crédit V.
Caixa Rural Torrent, S. Coop. de Crédit V.
Caixabank, S.A.
Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.
Caja de Crédito Cooperativo, S.C.C. (NOVANCA).
Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito.
Caja Rural Católico Agraria, S. Coop. de Crédito V. de Vila-Real.
Caja Rural Central, S. Coop. de Crédito.
Caja Rural D’Algemesi, S. Coop. V. de Crédit.
Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, S.C.C. «Globalcaja».
Caja Rural de Albal, Coop. de Crédito V.
Caja Rural de Alginet, S. Coop. de Crèdit V.
Caja Rural de Almendralejo, Sdad. Coop. de Crédito «Cajalmendralejo».
Caja Rural de Asturias, S.C.C.
Caja Rural de Baena Nuestra Señora de Guadalupe, S.C.C.A.
Caja Rural de Cañete de las Torres, Ntra. Sra. del Campo, Sdad. Coop. Andaluza de Crédito.
Caja Rural de Castilla-La Mancha, S.C.C.
Caja Rural de Cheste, S. Coop. de Crédito.
Caja Rural de Córdoba, S.C.C.
Caja Rural de Extremadura, S.C.C.
Caja Rural de Guissona, S.C.C.
Caja Rural de Navarra, S.C.C.
Caja Rural de Salamanca.
Caja Rural de Soria, S. Coop. de Crédito.
Caja Rural de Teruel, Soc. Coop. de Crédito.
Caja Rural de Utrera, S.C.A.C.
Caja Rural de Villamalea, S. Coop. de Crédito Agrario.
Caja Rural de Villar, C.C.V.
Caja Rural de Zamora, Cooperativa de Crédito.
Caja Rural del Mediterráneo.
Caja Rural del Mediterráneo, Ruralcaja, S.C.C.
Caja Rural del Sur, S.C.C.
Caja Rural La Junquera de Chilches, S. Coop. de Crédito V.
Caja Rural Ntra. Sra. del Rosario, Sdad. Coop. Andaluza de Crédito.
Caja Rural Ntra. Sra. Madre del Sol, Sdad. Coop. Andaluza de Crédito.
Caja Rural San Isidro de Villafamés, S. Coop. de Crédito V.
Caja Rural San Jaime de Alquerías del Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V.
Caja Rural San José de Almassora, S. Coop. de Cdto. V.
Caja Rural San José de Burriana, S. Coop. de Crédito V.
Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V.
Caja Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V.
Cajamar Caja Rural, S.C.C.
Cajasiete Caja Rural, S.C.C.
Catalunya Banc, S.A.
Colonya Caixa D’Estalvis de Pollença.
Crédit Valéncia, Caja Rural, S. Coop. de Crédit V.
Ibercaja Banco, S.A.U.
ING Direct NV, sucursal en España.
Kutxabank, S.A. RECOMENDADA
Liberbank, S.A.
NCG Banco, S.A.
Nueva Caja Rural de Aragón, S. Coop. de Crédito.
Popular Banca Privada, S.A.
Ruralcaja, S. Coop. de Crédito.
Targobank, S.A.
Unicaja Banco, S.A.U.
Unnim Banc, S.A.
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