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Ref. 48583

 Llei habitatge diciembre 2016. Efectos sobre los anteriores grandes tenedores.

Como referencia inicial, mencionar que la anterior Ley 24/2015 de 29 de julio, que fue recurrida al TC (actualmente suspendida) afectaba a estos propietarios en lo siguiente:

1. Ante una falta de pago, previamente al desahucio judicial, era obligatorio obtener del inquilino información sobre su situación económica.
2. Si de ésta resultaba que estaba en situación de exclusión residencial^[1] el propietario debía ofrecerle la misma vivienda por 3 años, con una renta social (de media 50-60 € al mes).
3. Sólo si se rechazaba la oferta podía interponerse el desahucio.
4. Esta obligación administrativa, no afectaba al procedimiento judicial (podía interponerse la demanda y seguirse el desahucio sin cumplir aquella obligación), pero la administración podría sancionar con hasta 90.000 € de multa.

Llei habitatge 2016. La nueva regulación.

Los destinatarios de la ley son:

1. los arrendatarios que estén o puedan estar en riesgo de exclusión residencial (ingresos unidad familiar &lt, 19.919 €) ^[2]
2. Los arrendatarios que se encuentren o puedan encontrarse en situación de sobre-endeudamiento ^[3]
3. Los propietarios sometidos a un procedimiento hipotecario

Desaparece la obligación del alquiler social

Desaparece el concepto de gran tenedor de vivienda (el propietario de más de 1.200 metros cuadrados)

La ley establece como instrumentos: 1) La mediación, 2) Expropiación viviendas vacías, 3) La obligación de realojo y 4) La expropiación del derecho de uso

Mediación

Establece esta nueva ley que, cuando el arrendatario se encuentre o se pueda encontrarse en situación de sobre-endeudamiento (no habla de riesgo de exclusión residencial) antes de interponer desahucio deberá seguirse un proceso de mediación, que funciona como un proceso concursal, con propuesta final de un plan de pagos (quita espera). En caso de desacuerdo del acreedor, puede iniciar el desahucio.

Lo expresa así:

Article 10. Mediació en l’àmbit del consum 10.1. En el cas de persones consumidores que es trobin o es puguin trobar en una situació de sobreendeutament derivada d’una relació de consum, s’haurà d’aplicar el que disposa l’article 132-4 apartat 3 de la Llei 22/2010, del 20 de juliol, per la qual s’aprova el Codi de consum de Catalunya. 10.2. El que disposa l’apartat anterior no serà aplicable en els casos en què existeixi un procediment judicial concursal.

El art. 132-4.3 de Ley Consumo dice: 3. Las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deben acudir a la mediación o pueden acordar someterse al arbitraje. Una vez transcurrido el plazo de tres meses a contar de la notificación del acuerdo de inicio de la mediación sin haber alcanzado un acuerdo satisfactorio, cualquiera de las partes puede acudir a la reclamación administrativa o a la demanda judicial.

A diferencia de la anterior ley, la ahora aprobada no obliga al propietario a recabar del inquilino información de su situación económica con lo que, ante un impago de renta, no sabemos (no estamos obligados a saber) si el inquilino se encuentra o puede encontrarse sobre-endeudado.

La anterior Ley los expresaba así en su artículo 5.2 (que no es aplicable por la suspensión del Tribunal Constitucional)

Artículo 5 Medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda 2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos

Así, podemos interponer un desahucio sin acudir obligatoriamente a la mediación, pues solo es obligatorio ahora (por ese defecto legal) cuando sepamos que el inquilino está o pudiera estar sobre endeudado. Dado que ha desaparecido la obligación de requerir información económica al inquilino, ese conocimiento de su situación es una cuestión subjetiva.

En cualquier caso, podrá ser el inquilino (que lo será, en cuanto acuda al Ayuntamiento para informarse) quien inicie ese proceso de mediación y seamos citados al mismo. En tal caso estamos obligados a comparecer a la mediación. Pero si ya hemos iniciado el desahucio (dado que no estábamos obligados a iniciarla), podemos seguir el procedimiento judicial, sin que estamos obligados a aceptar la propuesta resultante de la mediación, ni estemoshttps://www.consultalegalgratuita.com/wp-admin/options-general.php?page=tinymce-advanced obligados a aceptar un alquiler social (pues éste no está ya previsto en esta ley).

Expropiación de viviendas vacías y expropiación de uso

Con ocasión de la anterior ley se creó el Registro de viviendas vacías. La obligación de registro es para los propietarios que dispongan de viviendas sin ocupar u ocupadas sin título (okupadas), cuando la vivienda haya sido adquirida en una ejecución hipotecaria o por dación en pago. Con esto, un propietario no está obligado a inscribir sus viviendas desocupadas u okupadas, en tanto no las haya adquirido en un procedimiento hipotecario o en dación en pago por un crédito hipotecario.

La actual ley establece el derecho de la administración a expropiar el uso temporal por un periodo de 4 a 10 años, y los requisitos son:

1. Que radiquen en un municipio con demanda habitacional
2. Que las viviendas estén inscritas en el Registro de Viviendas Vacías, o pertenezcan a personas jurídicas que la haya adquirido de un titular inscrito en dicho Registro.

En tanto no se den esos requisitos, no afecta al propietario la expropiación de uso.

Obligación de realojo

Solo afecta esa obligación, como en el anterior supuesto, a los titulares de viviendas inscritas en el Registro de Viviendas sin uso o que las hayan adquirido de un titular de tales viviendas inscritas.

Con esto, tampoco afecta este supuesto al propietario en tanto no se den esas condiciones.

Llei habitatge 2016. Régimen sancionador

La anterior Ley estableció como infracción no formular una oferta de alquiler social al inquilino (3 años y renta 50-60 €). Esto no es aplicable por la suspensión (además de que ha desaparecido la oferta de alquiler social

La actual Ley establece como infracción:

1. No someterse al procedimiento de mediación en los casos en que sea legalmente preceptivo en situaciones de sobreendeudamiento, o que puedan producir una situación de falta de vivienda de personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial.
2. La falta de la comunicación de la voluntad de presentar o de la presentación de una demanda de ejecución hipotecaria o de desahucio en los casos establecidos en la ley de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas que se encuentran en riesgo de exclusión residencial.
3. No ofrecer el realojamiento establecido en la ley de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas que se encuentran en riesgo de exclusión residencial, u ofrecer el realojamiento incumpliendo las condiciones establecidas en la ley.

No someterse al procedimiento de mediación

En el caso de ser llamados a una medición que haya iniciado un inquilino, estamos obligados a comparecer y actuar en dicho procedimiento. No estamos obligados a aceptar la propuesta que haga la administración.

No comunicar al inquilino que se va a interponer un desahucio

Dice el artículo que esa falta de comunicación debe ocurrir en los casos establecidos en la ley de medidas de protección. Pues bien, no hay ningún caso establecido en la ley que obligue a hacer esa comunicación.

Veíamos que el artículo 132-4.3 de Ley Consumo dice: que las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deben acudir a la mediación, pero esto en los casos de remisión de la actual ley que son los supuestos en que el inquilino se encuentre o pueda encontrarse en una situación de sobre-endeudamiento. Y ya dijimos que no sabemos ni estamos obligados a saber que está en esa situación, con lo que

1. Previamente al desahucio no estamos obligados a iniciar mediación si no sabemos que está el inquilino en situación de sobre-endeudamiento
2. No dispone la ley en ningún sitio la obligación de comunicar al inquilino la interposición de un desahucio por falta de pago. Con lo que establece dice que es una infracción un hecho (no comunicar) que en ningún sitio está establecido como obligación. Esto vulnera el principio de legalidad, y en todo caso sería ganado en un recurso administrativo.

En cualquier caso, normalmente se comunica al arrendatario la existencia de la deuda de rentas y se anuncia la interposición de desahucio, con lo que, sin perjuicio de que sería nula cualquier sanción en ese sentido, ya normalmente dicha comunicación se lleva a cabo. (Sería lo más conveniente enviarla por correo certificado).

No ofrecer realojamiento

La obligación de ofrecer realojamiento, hemos visto, solo afecta a los titulares de viviendas inscritas en el Registro de Viviendas vacías.

J. Lopez Collado  30-12-16

1. Una persona, ingresos inferiores a 15.935 €, Dos o más pers. Ingresos &lt, 19.919 €,
2. Las personas o unidades familiares que no disponen de vivienda o han perdido la propiedad o la posesión inmediata del inmueble que es su vivienda y que no tienen una vivienda alternativa ni ingresos suficientes para conseguir una vivienda digna y adecuado, con un nivel de ingresos: 1 pers. &lt, 15.935 €, 2 o más pers. &lt, 19.919 €, ↑
3. Situación de incapacidad manifiesta de una persona para hacer frente a sus deudas provocada por causas sobrevenidas, como el paro, la incapacidad de un miembro de la unidad familiar o de otras situaciones análogas, así como las circunstancias económicas y financieras que hayan supuesto un aumento significativo de la carga hipotecaria, ajenas todas ellas a la voluntad del deudor, que provocan una disminución importante de su capacidad económica. ↑

Archivada en:
Juicio desahucio, PROCEDIMIENTO JUDICIAL

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