Línea defensa
Ref. 52514
Tratamos como línea de defensa (más bien de ataque) una aproximación a uno de los asuntos que tratamos en el despacho, con la finalidad de hacer más comprensible: El IRPH y los motivos de nulidad que seguramente podrás encontrar en tu hipoteca tanto en el IRPF Bancos, IRPF Cajas, IRPF Entidades, e Índice CECA.
Si tienes una hipoteca, tendrá una clausula sobre el interés que pagas: En caso de que se base en el IRPH, puedes solicitar su nulidad. Los tribunales hasta ahora no se han pronunciado definitivamente (como sí han hecho con la cláusula suelo), pero tenemos argumentos bastantes para pedir la nulidad:
El banco o caja podía influir en el IRPH, es decir, en el interés que cada año habrías de pagar de tu préstamo.
El índice IRPH es un índice único “oficial”, que publicaba y publica mensualmente el Banco de España, y se determinaba a partir de los datos que facilitan los bancos y (antes) las Cajas de Ahorro. Si una entidad, Banco o Caja, decidía, ella, subir los intereses a los que contrataba sus préstamos, esto influía en el IRPH general, haciéndolo subir. Dado que tu préstamo tomaba como referencia ese IRPH “general”, esa subida de una única caja de ahorros te acababa perjudicando, pues tenías que pagar más intereses.
Muchos Juzgados han anulado la cláusula del IRPH basándose en esta causa, estableciendo que una de las partes en el contrato (el Banco o caja de Ahorros) contribuye a la determinación de un índice de referencia que posteriormente, aplicará en los contratos que ella misma ha suscrito con sus clientes. De esta manera, las entidades financieras, influían en el valor absoluto del tipo de interés IRPH de ese mes, valor que en las correspondientes revisiones se imponía a la totalidad de los clientes que tenían su préstamo referenciado al citado índice.
También dice otra sentencia que el Banco o la Caja influye en el importe del índice que se utiliza y que, además, por progresiva disminución del número de cajas, esa influencia ha ido creciendo, con lo que se vulnera el artículo 1256 CC. Los Bancos y Cajas admiten (lo dice el propio Banco de España) que el IRPH se determina con los datos que facilitan los propios bancos y cajas, resultando que, por tal razón, el índice IRPH es influenciable (cualquier banco o caja puede subirlo – y hacer que sean más caros los intereses que se basan en el mismo- si decide subir sus propios intereses. En consecuencia, establecer el IRPH como índice de referencia supone vulnerar normas administrativas, también el artículo 1256 CC y el art. 2 de la Ley 2/2009, que regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios.
El IRPH es una cláusula abusiva y no transparente
Mantenemos la tesis de que la cláusula que estableció en el contrato que el índice de referencia sería el IRPH es 1º) una cláusula abusiva y 2º) una clausula no transparente, siendo que la apreciación judicial de tales motivos conlleva también la declaración de nulidad del IRPH
IRPF Cláusula abusiva por desequilibrio sin justa causa.
La abusividad significa que la firma del contrato supone un desequilibrio de las partes, esto es, una parte se beneficia más que la otra sin causa justificadora.
Puede entenderse: En una compraventa de una casa, quien compra recibe la casa, y el que vende recibe el dinero que vale la casa. Hay un equilibrio en lo que cada uno entrega y recibe: el que entrega el dinero recibe a cambio una casa que cuesta ese dinero, y el que entrega la casa, recibe a cambio un dinero, tanto como cuesta esa casa.
Concurrirá desequilibrio cuando en ese contrato exista una cláusula que provoque que uno u otro, comprador o vendedor, reciba más de lo que le correspondería por esa transacción.
En el caso de un préstamo, el que recibe el dinero pacta que lo devolverá en un plazo, y además pagará un precio por él (esto es el interés). A su vez, quien presta el dinero, se queda sin él, pero a cambio de recuperarlo en el plazo pactado y cobrando un interés. Hay, pues un equilibrio en lo que da y lo que recibe cada parte.
Concurre desequilibrio cuando por razón de una clausula, el interés que se comprometió a pagar quien recibió el préstamo provoca, sin una justa causa, un beneficio superior del prestamista que no se corresponde con el beneficio que tuvo el prestatario al recibir el dinero.
En este sentido, dado que el interés que paga cada año el prestatario depende del IRPH, el hecho de que un año pague más por el mismo dinero recibido se deberá a un incremento de ese índice, y dado que el mismo, hemos visto, podría haberse visto influenciado por quien nos ha prestado el dinero, ha de resultar que ese incremento de precio no se basa en una justa causa.
El IRPH, a pesar de ser “oficial”, a pesar de determinarse con los datos de todas las entidades, a pesar de estar regulado normativamente como debe determinarse en base a esos datos, a pesar de toda esa oficialidad y regulación, no se libera del hecho de que, cualquier entidad haya decidido ese mes provocar su incremento, meramente subiendo ella sus propios intereses.
Y por tal razón, lo que habrá de pagar el prestatario depende, al fin y al cabo, de una arbitraria subida unilateral que quiera hacer cualquier entidad.
Este control de abusividad habría que plantearlo desde la óptica de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, dado que no se ha admitido que pueda ser considerada desde el ámbito de la nulidad de las Condiciones Generales de la Contratación.
IRPF Clausula no transparente por falta de incorporación
Según la Ley sobre las Condiciones Generales de Contratación, son condiciones generales las cláusulas ya incluidas en el contrato que vienen impuestas por una de las partes que han sido así ya redactadas para que una pluralidad de contratos as incorporen.
La STS de 9 de mayo de 2.013, al hablar sobre las clausulas suelo, establece que una clausula deberá ser considerada como una “cláusula general de contratación” en los siguientes supuestos:
a) Cuando se hayan incluido en el contrato por voluntad del contratante, sin que lo exija una norma obligatoria.
b) Cuando aparezca ya redactada en el contrato que se presenta a la firma, sin que haya sido objeto de negociación por las partes en los tratos previos a la firma del contrato.
c) Cuando aparezca impuesta por el empresario, de tal modo que deba aceptarse por la otra parte si quiere obtener lo que es objeto del contrato.
d) Cuando esa cláusula, además de en el concreto contrato, aparezca también en otros que tengan el mismo objeto.
Lo anterior no significa que esa cláusula sea nula cuando se den tales condiciones, sino que esa cláusula deberá ser objeto de una especial tramitación o consideración específica en relación a las demás cláusulas que aparecen en el contrato.
Cuando en el contrato aparezca tal tipo de cláusula, el empresario (banco o caja) estará obligado a demostrar que la misma ha sido objeto de una negociación individual y específica entre las partes, con lo que el firmante pudo discutirla, modificarla o suprimirla en los tratos o negociación previa a la firma del contrato en el que aparece dicha cláusula.
Los bancos o cajas, ante las demandas de nulidad, presentan la oferta vinculante que realizaron cuando el cliente solicitó el préstamo, en la que se incluye la cantidad que se prestará, el plazo de devolución, y los intereses, con indicación del IRPH como índice de referencia. Los tribunales han considerado que tal oferta no hace prueba de que se haya negociado individualmente el interés, es decir, no demuestra esa oferta que hizo el banco que el cliente pudo decidir si el índice había de ser ese, el IRPH, u otro, si pudo negociar que aplicaran otro, no demuestra esa oferta, en los supuestos en que así ha sucedido, que junto al IRPH que aparece el banco o caja hubiera ofrecido aplicar otro índice menos gravoso, ni que el cliente hubiera podido elegir.
Con todo, aquella especial tramitación o consideración de la cláusula del IRPH que aparece en los contratos de préstamo, la refiere el artículo 5 de la Ley sobre las Condiciones Generales de Contratación: Las condiciones generales pasarán a formar parte del contrato cuando se acepte por el adherente su incorporación al mismo y sea firmado por todos los contratantes. Todo contrato deberá hacer referencia a las condiciones generales incorporadas«. La norma previene además que: «No podrá entenderse que ha habido aceptación de la incorporación de las condiciones generales al contrato cuando el predisponente (banco o caja en nuestro caso) no haya informado expresamente al adherente acerca de su existencia y no le haya facilitado un ejemplar de las mismas».
Así, el banco o caja contra el que pedimos la nulidad de la cláusula por este motivo deberá demostrar: 1) que hemos aceptado su incorporación al contrato – para lo que no basta que aparezca ahí y que hayamos firmado- 2) Que el contrato haga expresa referencia a tal clausula diferenciándola de las demás, cosa que no sucede en la mayoría de hipotecas, 3) que nos han informado especialmente de esa cláusula, de su trascendencia y relevancia, cosa que ya se entiende que no ha tenido lugar cuando, como hemos dicho, ni siquiera aparecen conforme al número anterior, especialmente individualizadas e identificadas como tales.
Si en cualquier caso hubiera de entenderse que aquella “oferta vinculante” que hizo el banco habría de significar que el banco o caja cumplió con todo lo que hemos dicho, resultará un defecto formal que también supone la nulidad: el hecho de que dicha oferta formal NO SE INCORPORARA A LA ESCRITURA DE HIPOTECA.
IRPF Clausula no transparente por falta de información
Hemos visto que las cláusulas que se consideran como “generales”, para su validez, deben pasar un primer control sobre su trasparencia, que es el que hemos detallado antes, esto es, el control sobre si se ha negociado individualmente y sobre si, en todo caso, se ha incorporado al contrato con todas las menciones dichas (esto es el control formal de transparencia)
Es necesario, además, un segundo control sobre la transparencia para determinar si esa cláusula es válida o no: es el control de transparencia material o comprensibilidad. la Directiva europea 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, establece 1) que los contratos deben redactarse en términos claros y comprensibles, 2) que el consumidor debe contar con la posibilidad real de tener conocimiento de todas las cláusulas y 3) que las cláusulas deberán estar redactadas siempre de forma clara y comprensible.
Frente a ello, y frente a una clausula de IRPH que aisladamente aparece por entre todas las demás de la escritura, deberá demostrar el banco o caja que nos facilitó toda la información necesaria que nos hizo comprender qué significaba y qué trascendencia tenía ese índice de referencia. Y ciertamente, el banco no tiene tal posibilidad de demostrarlo, dado que únicamente puede aportar la oferta vinculante y la propia escritura de préstamo, sin que ninguno de tales documentos signifique o demuestre que se nos explicó pormenorizadamente y en términos comprensibles dicha cláusula.
Vulneración de los derechos del consumidor
También debe observarse la contratación de nuestro préstamo bajo la óptica de las garantías para el consumidor que establece la normativa al respecto (Ley de Consumidores y Usuarios)
Desde una primera perspectiva, cabe afirmar que la información (la mínima información que, en su caso, se nos pudo facilitar) fue una información que después ha resultado incierta. Así, muchos recordarán que el IRPH era ofrecido por las entidades de crédito como un interés más estable que el euríbor. Se prometía estabilidad frente a un riesgo de sufrir bruscas subidas u oscilaciones en el EURIBOR. El IRPH se ofrecía como un índice que, frente a una subida del Euribor, que se repercutiría inmediatamente en la cuota del préstamo, aquel se mantendría estable, sin perjudicar al consumidor Normalmente, el cliente más conservador, o asustadizo ante la aventura de afrontar una “vida hipotecada”, lo elegía inmediatamente, sin otra información que esa- y en los casos en que se daba esa información, dado que, en muchos, ni siquiera se informaba de absolutamente nada-.
Esto sin embargo ha resultado incierto, pues las variaciones y oscilaciones han sido parejas en ambos índices, y siempre el IRPH se ha mantenido por encima del EURIBOR (esto es, a una variación del EURIBOR, no le correspondió un IRPH estable, sino que igualmente éste sufrió una variación equivalente.
Según los índices publicados por el Banco de España, que hemos trasladado a una gráfica, podemos comprobar que a las variaciones del EURIBOR (AZUL) le han correspondido equivalentes variaciones en el IRPH (sea el de Bancos, Cajas o Entidades). Así, ha resultado incierta aquella información que pudo ser la que nos hizo decidir elegir el IRPH y no el EURIBOR:
Puedes comprobar que las curvas a lo largo del tiempo, desde el año 1999 en que empezó a utilizarse el EURIBOR, el IRPH (líneas grises, amarilla, azul oscuro y roja) ha variado en los mismos periodos de igual manera que el EURIBOR (línea azul que aparece desde ene-99 abajo en el gráfico). Puedes ver que cuando el EURIBOR varía, también lo hace, en el mismo periodo, el IRPH, con lo que no era cierto que este último no sufriera igual que el Euribor las variaciones, y se mantuviera más estable.
También dentro del ámbito de la defensa del consumidor, la nulidad se fundamenta en los siguientes motivos:
- Falta de información real al consumidor sobre el índice IRPH, sobre la existencia de otros, sobre las diferencias y
- Falta de información sobre circunstancias y características fundamentales del índice aplicado por el Banco o Caja, sobre el hecho de que eran las mismas entidades (bancos y cajas) las que participaban en la determinación del mismo
- También sobre que, para determinar ese índice, tenía el mismo peso el interés que ofrecía a sus clientes una pequeña caja rural, por ejemplo, que el interés que ofrecía una gran caja, con lo que una subida de intereses que decidiera aquella provocaría una subida del IRPH.
- El modo de determinación por parte del Banco de España no es trasparente, pues no consta la información facilitada por los bancos y cajas.
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Contrato Bancario, Contratos Nulidad, HIPOTECAS
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