Bajo el título de la servidumbre de luces y vistas el Código Civil regula propiamente determinadas limitaciones edificatorias referidas a huecos y ventanas de fincas que sean contiguas y que pertenezcan a distintos propietarios.
El derecho de abrir ventanas y huecos en uno de los edificios o casas con el fin de obtener la entrada de luz u obtener vistas, está limitado mediante la regulación legal del tamaño, posición y distancias que debe respetar quien construye dicha abertura.
Servidumbre de luces: (Huecos de tolerancia o de Ordenanza)
El Código Civil titula como servidumbre de luces las limitaciones impuestas al propietario que hace un hueco en la pared de su casa para que entre la luz, limitaciones que se refieren a la pared contigua a la finca vecina, esto es, a la que da al predio vecino – terreno, parcela o edificación -.
Cuando en dicha pared se vaya a proceder a abrir un hueco o ventana con esa finalidad deben tenerse en cuanta las prohibiciones que establece la ley (Artículo 581 del Código Civil):
El hueco o ventana deberá abrirse «a la altura de las carreras» (vigas o forjados de los techos), o bien deberán abrirse «inmediatos a los techos» (esto es, el hueco o la ventana deberá partir desde su punto más alto de la altura del techo de esa pared)
Además, las dimensiones del hueco o ventana deberán ser de máximo 30 cm. por cada lado.
Además, y en todo caso, esas ventanas o huecos deberán cerrarse «con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre».
No establece el Código ninguna distancia mínima entre las fincas, razón por la cual puede abrirse un hueco de tolerancia (un hueco, una ventana, en fin, una entrada de luz) si se cumplen los anteriores requisitos, sin considerar la distancia existente entre las edificaciones o fincas.
Así, esas limitaciones respecto a las aberturas de la/s pared/es contigua a la finca vecina suponen que no podrán ser de cualquier tamaño, ni en cualquier posición, sino en las específicamente establecidas. Además, como ese hueco o ventana tienen (han de tener) como única finalidad la de permitir la entrada de luz, se impone legalmente que debe instalarse una «reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre», cuyo objeto ha de ser el de impedir que pueda servir dicha abertura para asomarse a la finca vecina o bien para impedir el paso de una finca a la otra a través de dicho hueco.
Basta imaginar un patio de luces ordinario entre dos edificios, o dos casas contiguas en parcelas vecinas para hacerse una imagen y esas previsiones legales.
El dueño de la finca contigua a la de la pared con el hueco podrá cerrar esos huecos si adquiere la medianera y no se pacta lo contrario. También podrá cerrar o cegar esos huecos si edifica en su terreno o levanta una pared contigua a la que tenga esa abertura hasta la altura de la misma. Es decir, basta imaginar una casa con tres niveles contigua (adosada) a otra con dos niveles. La de tres niveles abre un hueco de las características dichas, cosa que no supone ninguna infracción si se realiza conforme a los requisitos legales. Si el vecino de la casa de dos plantas decide construir una tercera, podrá alzar su pared contigua a la de la abertura, cegándolo o tapándolo, y el propietario de la casa que tenía esa entrada de luz no podrá oponerse.
Al contrario que con la Servidumbre de vistas, no se prevé para la de luces la posibilidad que con el transcurso del tiempo el propietario de la casa de esa luz «adquiera» o «gane» derecho alguno a mantenerla, evitando que la pueda cegar la edificación contigua que se lleve a cabo.
Servidumbre de vistas
En el mismo sentido visto antes para las luces, el Código Civil establece limitaciones para las ventanas, balcones y otros voladizos semejantes que se abran en paredes de fincas que sean contiguas, que no estén separadas por una vía pública y que pertenezcan a distintos propietarios.
Así, cuando se construya o se abra una ventana o balcón que permita tener vistas rectas sobre la finca vecina (esto es, que la ventana o balcón estén en una pared que sea paralela a la línea divisoria entre las fincas), será necesario que dicha pared esté como mínimo a dos metros de distancia de la finca vecina. En caso de que esté a menos distancia, no podrá construirse una ventana o balcón que tenga vistas rectas. En caso de que esa venta o balcón a construir o que se vaya a abrir permitiera vistas sobre el predio vecino que no fueran rectas, sino de costado u oblicuas (esto es, la pared no es paralela a la línea divisoria del predio vecino), dicha pared deberá estar a una distancia mínima de 60 cm. Así, si la pared está a menos distancia, no podrán construirse en la misma ventanas o balcones que permitirían tener vista sobre la finca vecina, ni aunque esas vistas no fueran directas o en línea recta sino laterales. Podrá, eso si, construirse un hueco para la entrada de luz, que como hemos visto antes, no requiere que exista una distancia mínima entre las fincas o edificaciones.
El Código Civil también establece cómo han de realizarse las mediciones para calcular las distancias referidas: en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
Lo que regula propiamente el Código Civil, como hemos visto hasta ahora, son limitaciones en la edificación de esos huecos, ventanas, balcones y voladizos en una pared que sea contigua a la finca vecina. Así, el propietario, en puridad, lo que ve limitado o condicionado es el derecho que pudiera creer tener a abrir un hueco o una ventana en su pared, allí donde él quisiera por decir que «esa pared es suya».
En tanto las ventanas, huecos, voladizos cumplan las medidas y distancias establecidas en el Código civil, no se da una situación de servidumbre propiamente dicha, que significa que un inmueble (la edificación) tiene un gravamen impuesto en beneficio de otro inmueble (la finca vecina) que pertenece ésta a otra persona. Las limitaciones que hemos visto operan en beneficio de ambas fincas, pues esas distancias, dimensiones, etc lo que permiten es que cada una mantenga cierta privacidad que se vería perturbada si el vecino nos abre una ventana con vistas a nuestra casa que pueda estar a medio metro de distancia. Las limitaciones, así, son recíprocas entre dos fincas contiguas, y lo que es exigible a una también lo es a la otra, cada una de ellas es y afectan a cada finca respecto a la otra. La obligación, o carga, o servidumbre de cada una respecto a la otra consiste en un impedimento: impide que el propietario de una de las fincas pueda cerrar las ventanas de la pared del vecino en tanto se ajusten a las dimensiones y distancias establecidas en el código Civil. (Se trataría pues de una servidumbre negativa).
En puridad la servidumbre, como su nombre indica, supone que una finca A (la sirviente, según la llama la Ley) tiene la obligación legal de servir y soportar un beneficio o prerrogativa o facultad que tiene o dispone la finca contigua, la Finca B, sobre la misma (sobre la Finca A).
El artículo 585 del Código Civil dice que cuando un propietario hubiera adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia…».
Es ahí donde encontramos la naturaleza de la servidumbre: Habla dicho artículo de «adquirir» un derecho. Dado que los derechos a tener luces y vistas ya están regulados en la Ley como hemos visto, en tanto se cumplan los requisitos establecidos, no hace falta que un propietario los «adquiera», sino que le vienen dados. Si habla pues este artículo de «adquirir», se está refiriendo a que un propietario «gana» un derecho que no tenía ni que le viene dado a priori por la ley.
Así, la verdadera servidumbre concurrirá cuando las aberturas incumplan las dimensiones o distancias legales y se de alguna de las siguientes circunstancias, que conllevarán la «adquisición» de servidumbre por el propietario de la pared en que se ha abierto la ventana:
Que ambos propietarios lo hayan pactado así, consintiendo, quien podría exigir la adecuación a la legalidad, que esa abertura no cumpla los requisitos legales.
Usucapión: Que una vez construida esa ventana o balcón con vistas ilegales, el propietario (de la ventana) realice un acto formal por el que prohíba o impida al vecino hacer algo (respecto a esa ventana) que sería totalmente lícito. Si transcurren 20 años desde ese acto formal, el propietario (de la ventana) adquiere la Servidumbre sobre la finca de su vecino.
Que las dos fincas pertenezcan al mismo propietario y haya realizado aberturas que no cumplan los requisitos de dimensiones/distancias que establece el Código Civil. En caso de enajenar una de las fincas, o las dos, el/los nuevo/s propietario/s que la/s adquiere/n lo hacen con la servidumbre, (esto es, con la carga de tener que soportar la ilegalidad de tales aberturas) en tanto es evidente y aparente la existencia de esas aberturas cuando consiente en comprar la finca, y no podrá reclamar que las mismas se adecúen a la legalidad del Código Civil.
En todos esos supuestos vemos realmente ahora existe una auténtica Servidumbre, en el sentido de que el predio sirviente (el afectado por la ventana, balcón, o voladizo en la finca vecina) debe soportar las vistas a su finca desde la ventana del vecino, desde una ventana que no se ajusta a la legalidad. Ahí, cuando se da cualquiera de tales circunstancias, el propietario del predio dominante «ha ganado» la servidumbre, ha ganado el derecho a disponer de una ventana, balcón o voladizo que no cumple las normas (dimensiones, distancias), sin que el afectado, el propietario del predio que soporta esas vistas, pueda hacer nada.
Además, una vez ganada la servidumbre, el propietario del predio vecino no podrá edificar a menos de 3 metros de distancia, perjudicándole en su caso esa prohibición en cuando al volumen edificatorio que podría perder.
Con todo, vemos que ganada la servidumbre por el propietario de las vistas, el predio sirviente sufre y debe soportar 1) una mengua en la edificabilidad de la parcela: si se ha de edificar, deberá hacerse desde una distancia mínima de 3 metros. 2) Unas vistas sobre su parcela o terreno o edificación desde una ventana que no cumple las prescripciones de legalidad del Código Civil.
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