El Código Civil dispone lo que significa y los efectos que ha de tener la promesa de venta o compra, o la promesa de compraventa:
Artículo 1451
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.
Promesa de venta o compra. Aproximación
Por el contrato de promesa de venta o de compra, o por promesa de compraventa, podemos imagirnarnos a dos personas que llegan a un acuerdo por el que una, el propietario, promete a la otra que le venderá una cosa (su coche) por un determinado precio (5.000 €). Podemos gráficamente relatarlo así:
- Juan: Pedro, te prometo que te vendo mi coche Mercedes por 5.000 €
- Pedro: De acuerdo, te lo compro, pero no me lo prometas, véndemelo ya, no sé por qué esperar.
- Juan: No, es que lo necesito esta semana, pero te prometo que el lunes de la semana que viene te lo venderé por esos 5.000 €.
- Pedro: De acuerdo, acepto.
En ese momento se acaba de pactarse o de cerrarse un contrato de promesa de venta, veamos: Juan ha prometido a Pedro que le venderá su coche (su Mercedes) por un precio determinado (5.000 €) y Pedro ha aceptado. Se da pues un mutuo consentimiento por parte de ambos respecto a la cosa y respecto al precio de la misma.
Parece todo claro, pero más de uno protestará: El mismo Código Civil, en el Artículo 1.450 CC anterior dice claramente que la compraventa tiene lugar (digamos aquí, es válida) desde el mismo momento en el que el comprador y el vendedor alcanzan un acuerdo sobre la cosa que uno vende y que el otro compra, y sobre el precio de la misma.
Artículo 1450
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Promesa de venta o compra y compraventa definitiva.
Dado que Juan y Pedro están de acuerdo, uno en vender y el otro en comprar, una cosa (el Mercedes) y dado que están de acuerdo también sobre el precio…. ¿No estaríamos ya, en el diálogo anterior, ante una compraventa propiamente dicha y no en una promesa de venta?. Es decir, si una compraventa se cierra (se lleva a cabo, tiene efectos, se considera hecha) desde que el propietario y el comprador alcanzan un acuerdo sobre la cosa y sobre el precio de la misma, ¿No estamos exactamente en ese caso, dado que Juan y Pedro están de acuerdo en ambas cosas? ¿No es realmente ya una compraventa lo que han pactado, y no una promesa de venta? ¿No podría ya decir Pedro, desde ese momento, «le he comprado un coche a Juan, porque hemos llegado al acuerdo de que sea su Mercedes y que el precio sea 5.000 €, y como el artículo 1450 del CC dice que una compraventa tiene lugar cuando hay un acuerdo sobre lo que se vende y se compra, que es su Mercedes, y sobre su precio, que hemos pactado en 5.000 €, pues yo ya soy el propietario del Mercedes».
Ciertamente, parece que estamos ante situaciones iguales, con presupuestos legales iguales (consentimiento en cosa y precio) y dos artículos que las diferencian, llamando a una compraventa y a la otra promesa de compra o venta.
Llegados a este punto, es necesario considerar que ambos artículos parten de considerar la misma situación de hecho: Acuerdo o convenio entre dos personas sobre vender y comprar una cosa determinada por un precio determinado. El primero, el 1.450, dice que ese convenio sobre cosa-precio es una compraventa. El segundo, el 1.451, dice que ese convenio cosa-precio no es una compraventa, sino que, a pesar de que cosa y precio estén determinadas, la compraventa aún no ha tenido lugar.
Promesa de venta en su contexto negocial
Entiendo que la previsión del código Civil responde a situaciones de hecho que se dan normalmente en la vida real: Dos personas, propietario y comprador, pueden estar de acuerdo en venderle aquel y comprarle éste una cosa y también pueden estar de acuerdo en el precio de la misma, y sin embargo, puede no producirse el automatismo legal que prevé el artículo 1.450 CC, es decir, que por estar de acuerdo en ambas cosas, deba considerarse legalmente que en ese preciso momento ya ha tenido lugar una compraventa: puede suceder, como hemos visto antes, que a pesar de estar de acuerdo en los dos elementos que dan lugar a un contrato de compraventa, Juan no quiera desprenderse (dejar de ser propietario del mismo) hasta la semana siguiente. En tal caso, es obvio que ese acuerdo sobre lo que se quiere vender y su precio no significa por si mismo, ya, un contrato de compraventa propiamente dicha (un cambio de propietario), sino que constituye un contrato diferente, el de promesa de compra o venta. También puede considerarse la más típica de las situaciones: el que quiere comprar ha de solicitar un préstamo al banco para hacer el pago total del precio pactado, y el propietario(vendedor) no quiere dejar de ser propietarios sino hasta el momento de recibir ese precio: en tal caso, es normal la formalización de un contrato de promesa de compraventa, pues ya hay acuerdo sobre la cosa y el precio, si bien se difiere la efectiva transmisión de la propiedad para el momento en que el comprador ya disponga del dinero.
El contrato de promesa puede ser gratuito (puede firmarse sin pedir el promitente nada a cambio) o puede ser también oneroso: A cambio de dicha promesa de vender (del propietario) y de comprar (del que quiere hacerlo) puede aquel exigir un precio que será el precio de su promesa: Para esperar que te den la hipoteca, y para no vender la cosa a nadie, yo te prometo que te la venderé a tí, pero a cambio de mi promesa (y de evitar que pueda hacer todo lo anterior) debes pagarme, por ejemplo, 1.000 €. Este dinero es la contraprestación, el precio que paga el que quiere comprar por el compromiso del propietario de venderle a él. Es un precio autónomo, no significa parte del precio de la compraventa futura, ni significa señal, o prueba o arras de aquel futuro contrato. Es, pura y simplemente, el precio de la promesa.
Pacto preparatorio o precontrato
Sin perjuicio de la autonomía y diferenciación del contrato de promesa de venta del contrato de compraventa, como dos instituciones diferentes, éste último puede existir sin aquel, pero según hemos definido, la promesa de compra-venta no puede entenderse sino insita en un negocio de compraventa, es decir, el la promesa un precontrato o contrato preparatorio de una compraventa futura, sin otra solución de continuidad que la de que ese precontrato está ordenado a concluir en una compraventa, siempre a salvo de que en tal precontrato se incorporen cláusulas condicionales que puedan eventualmente liberar al promitente de su obligación última, que es la de vender la cosa al que ha recibido la promesa.
En un sentido finalista, hay que señalar que los efectos o consecuencias o finalización del negocio del contrato de promesa es exactamente el mismo que el resultado de un contrato de compraventa: en una promesa de compraventa el propietario se obliga (y por mandato de la ley queda obligado) a vender la cosa al precio pactado. Siempre que el futuro comprador quiera, no podrá el promitente desdecirse o «echarse atrás» con la excusa de que aun no se ha producido la venta y ya no quiere llevarla a cabo: precisamente su promesa de vender es una obligación que ha adquirido y que le es exigible.
Por tales razones, podemos resumir que a los efectos dichos, firmar un contrato de promesa de venta es a efectos prácticos lo mismo que firmar una compraventa (es decir, en ambos casos la propiedad de la cosa pasará de una persona a otra) con la única diferencia de que, con aquella, el promitente sigue siendo propietario de la cosa hasta que se lleve a cabo el posterior -definitivo- contrato de compraventa, mientras que con la compraventa propiamente dicha, en propietario deja de serlo en cuanto se ha alcanzado un pacto sobre la cosa y el precio.
La diferencia no es poco importante: el diferir ese momento de la transmisión de la propiedad a un momento posterior (la promesa) significa que la cosa se mantiene en el patrimonio del propietario: Consideramos por ejemplo, que en la semana que se dió Juan para disponer del coche, tiene un accidente y queda el automovil en situación de siniestro total: Juan podría incumplir su promesa por la pérdida de la cosa, por imposibilidad de llevar a cabo la compraventa. Sin embargo, si en lugar de la promesa hubieran llegado al mismo acuerdo de cosa-precio, pero sin darse Juan una semana, esto es, produciéndose ya la compraventa, si el coche después del acuerdo se siniestrara y se perdiera (aún no habiéndolo entregado Juan, por querer, por ejemplo hacer un último viaje, y aún no habiendo pagado el precio Pedro) la pérdida del coche la soportaría Pedro, pues ya desde el momento de la compraventa él se había convertido en propietario. Tanto es así que Pedro le debería a Juan 5.000 € a pesar de saber que no iba a recibir el coche por haberse siniestrado.
Así, la fundamental diferencia entre un contrato y otro la encontramos aquí: en la promesa, y hasta el momento de formalizarse la compraventa prometida, se abre un periodo de tiempo de indefinición en cuanto al «cierre» o pacto final de la compraventa. En una situación sin incidencias, lo siguiente habrá de ser firmar la compraventa normalmente, produciéndose en ese momento ya la transmisión de la propiedad. También en ese periodo pueden darse circunstancias varias que hicieran que el promitente se arrepintiera de su promesa, o le surgiera otro comprador por un mayor precio: ninguna de ellas le excusaría de su obligación de firmar la venta prometida. Por último, en ese periodo podrían suceder hechos (cual el que hemos dicho de pérdida de la cosa) que impidieran al promitente de modo justificado no vender finalmente la cosa según prometió, pero esos hechos ya muy específicos son los generales en los que el Código Civil justifica que el obligado a hacer una cosa pueda dejar de hacerla: El caso fortuito y la fuerza mayor (Artículo 1105 CC, es decir, que el promitente podrá dejar de cumplir su promesa si, por ejemplo, la cosa se pierde porque cae un rayo sobre la misma y la destruye.
Por lo demás, hay que considerar que el contrato de promesa es un contrato diferente al de la compraventa a efectos fiscales: Tributa ante las CC.AA. por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con lo que si se lleva a cabo ese contrato, debería tributar al 4%-10% según la Comunidad Autónoma de que se trate, y, luego, la compraventa posterior también tributaría por el mismo impuesto.
A efectos prácticos, y dado que hemos dicho que una promesa de venta ha de llevar inevitablemente a la compraventa definitiva, dependerá de la posición de cada uno (propietario-adquirente) el hecho de que quiera optar por uno u otro contrato.
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