División de la cosa común
Cuando dos o más personas son propietarios de una cosa en común, conforman lo que se llama, civilmente, una “comunidad de bienes”. Es decir, si dos personas son copropietarias de un caballo, por ejemplo, existe pues una comunidad de bienes sobre el animal, y la administración, mantenimiento, gastos, uso y disfrute del caballo está regulado legalmente conforme hemos visto hasta ahora: esos dos copropietarios están sometidos a esas normas para gestionar su propiedad.
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, lo que significa que cualquiera de los propietarios que quiera dejar de pertenecer a esa comunidad (quiera dejar de ser copropietario) tiene el derecho de hacerlo. Lo más habitual, en la práctica, suele ser que si uno quiere dejar de ser propietario de una cosa que tiene en propiedad comían con otro, le venda “su parte” (su cuota de propiedad), y no exista mayor problema. Pero en la realidad las cosas suelen no ser tan sencillas.
La ley establece que un copropietario que quiera dejar de serlo podrá pedir en cualquier momento que se divida la cosa común, cosa que puede ser sencilla cuando la cosa es materialmente divisible. Pongamos un caso: dos hermanos reciben por herencia dos casas iguales, que aceptan y se adjudican. Tendremos, pues, que cada hermano será propietario del 50% de cada casa, y formarán una comunidad de bienes sobre las dos casas, que estará sometida a la regulación que hemos visto hasta ahora. Si un hermano quiere dejar de formar parte de esa comunidad, tiene derecho a que se divida.
En este caso, sería fácil, pues como la comunidad de bienes la forman dos casas iguales, bastaría ir a un notario para hacer la división de esa cosa común (la cosa común son las dos casas, consideradas como un conjunto). En el notario firmarían que disuelven la comunidad y que cada uno se adjudica una casa. Así, cada hermano pasaría a ser propietario exclusivo de una de ellas, y como tal propietario único, ya podría administrar y disponer de la misma como quiera, esto es, sin estar sometido a las normas que venimos refiriendo.
Hasta ahora, fácil. Ahora pensemos que esos mismos dos hermanos han heredado una sola casa. Lo cierto es que, si uno de ellos pide la división, a la que tiene derecho según hemos visto, resultará que una casa no puede partirse en dos, esto es, es indivisible materialmente. Puedes pensar, por ejemplo, que se la dividen entre ellos, y uno se queda la planta baja y otro la planta superior. Pero eso no es la división de la que habla la ley, pues sin perjuicio de que ellos puedan hacer lo que quieran y les convenga, lo cierto es que, a pesar de ese reparto que han pactado, seguirán siendo copropietarios los dos de la casa, por su respectiva cuota. Y con esto, cualquier día cualquiera de ellos podrá exigir que se apliquen las normas de la comunidad sobre la administración, uso, etc.
En estos casos en que la cosa es materialmente indivisible, o bien en los casos en que la división material es posible, pero el resultado dejaría inservible la cosa para su uso y destino normal (pensemos en una joya, un juego de pendientes: ciertamente se pueden dividir entre dos, un pendiente para cada uno, pero en tal caso, la cosa común (los pendientes, los dos pendientes), dejarían de servir a su utilidad o uso normal), en tales casos, decía, si los copropietarios no se ponen de acuerdo (los dos quieren el juego de pendientes, y no quieren vender su parte al otro), la ley establece que la cosa común se venderá, y los propietarios se repartirán el precio.
Actio communi dividundo
En caso de que un copropietario no quiera seguirlo siendo, quiera dividir, pues, la cosa común, podrá llevarlo a cabo, bien mediante acuerdo con los demás, en la manera que pacten (vendiéndoles su parte, vendiendo todos la cosa y repartiéndose el precio), bien sometiéndose todos al reparto que haga un tercero, o bien, en por último, si no hay acuerdo en nada de lo anterior, podrá ese copropietario acudir a la justicia, interponiendo una demanda judicial ejercitando la llamada actio communi dividundo.
Se inicia el procedimiento judicial mediante demanda al efecto, en la que se solicitará la división de la cosa común, proponiendo en su caso, la división material que se pretende o, si la cosa fuera indivisible (por indivisibilidad material, vimos, o porque de dividirse la cosa resultaría inservible para su uso normal) podrá llevarla a cabo el Juzgado bien adjudicando a uno de los propietarios toda la propiedad, debiendo el mismo pagar el precio correspondiente a los demás según sus cuotas, o, en último caso, si no existe acuerdo, el Juzgado procederá a la subasta del bien, y el dinero que se obtenga se repartirá entre los copropietarios según su cuota.
En todo caso, bastará que un solo propietario solicite al Juzgado la venta en pública subasta para que así deba hacerse, sin que sea pues procedente un acuerdo judicial de adjudicación a uno de ellos e indemnización del precio al resto. En la subasta del bien (se procede a la venta de todo el bien común) evidentemente podrán participar los copropietarios, pudiendo cualquiera de ellos adquirir la total propiedad en caso de que gane la puja.
Efectos de la división respecto a terceros:
Puede resultar que terceras personas (acreedores o cesionarios de los copropietarios) puedan verse perjudicadas por razón de la división de la cosa común. Por esta razón, la ley establece que los terceros pueden participar en la división de la cosa común siendo necesario su consentimiento. Si entienden que tal división les perjudica, podrán impugnarla judicialmente.
Si los copropietarios hubieran ya llevado a cabo la división, los terceros no podrán impugnarla, a no ser que se haya llevado a cabo para defraudarles o perjudicar su crédito, o en caso de que previamente a que llevaran a cabo los copropietarios esa división, el tercero haya comunicado su intención de participar en la misma, o que se opone a la misma.