La copropiedad
Copropiedad sobre cosas y derechos
Conforme define el artículo 396 del Código Civil, hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Así, cuando una cosa pertenece a dos o más personas, se da una situación de comunidad o copropiedad. Esta situación se regula por la ley de la manera que exponemos:
Copropiedad: Cuotas, distribución y disposición por los copropietarios de su respectiva cuota.
Cuando varias personas son propietarias de una misma cosa, cada una de ellas lo es de una cuota, de un porcentaje (cuota o porcentaje de participación sobre un total de 100%). Esta participación no necesariamente ha de ser igual: Puede ocurrir que un propietario tenga una cuota de un 10% de propiedad y, el otro, la cuota restante del 90%, o bien puede ser que cada uno tenga un 50%. En las herencias, por ejemplo, cuando dos o tres o cuatro hijos, se dice, heredan un piso, cada uno de ellos hereda la cuota que resulta de dividir el total (100) por el número de hermanos (si son 2, a cada uno le corresponderá el 50%, si son 3, el 33, 33%, si son 4, el 25%….)
Ser propietario de una cuota significa que se es propietario pleno de esa parte o proporción, de sus frutos y utilidades (si se es propietario de un 50%, se es propietario de eso y del 50% de los frutos (rendimientos), beneficios y utilidades que dé la cosa).
El copropietario puede disponer de su cuota de propiedad con toda libertad, sin que sea necesario el consentimiento de los demás. Es decir, puede vender, donar, ceder, etc…, todo lo que antes hemos referido: su parte de la propiedad, sus frutos, rendimientos, beneficios y utilidades.
Sin perjuicio de lo anterior, esto es, de que un copropietario pueda disponer de su parte sin requerir consentimiento a los demás, en caso de que uno venda su parte a un tercero, los otros copropietarios pueden ejercer el derecho de retracto (retracto de comuneros), que significa que pueden substituir a ese tercero comprador, asumiendo las obligaciones del mismo, y con ello, se subrogarán en su lugar (esto es, quien lo ejerza, será el nuevo propietario de esa parte que fue vendida). Si son dos o más los copropietarios los que quieren usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. (esto es, prorrateando el precio respecto a su respectiva proporción relativa en la cosa común)
Para aclarar lo anterior, pensemos en un piso que pertenece a 3 hermanos, uno tiene el 70% de propiedad y los otros dos, el 10 % y el 20%. El primero vende su 70%. Si el primero de los otros dos, el del 10%, quiere ejercitar su derecho de retracto, bastará que, a falta de otras obligaciones, pague el precio que se ha comprometido a pagar el comprador. Si son los dos hermanos los que quieren ejercitar el retracto, dado que la cuota del primero (el 10%) es la mitad de la cuota que tiene el otro(el 20%), respecto a la nueva parte que quieren comprar les corresponderá la misma proporción, con lo que, del total precio (por ejemplo 100 €) deberán pagar conforme a la misma: es decir, el primero pagará la mitad de lo que haya de pagar el segundo, o el segundo pagará el doble de lo que corresponda pagar al primero, con lo que el primero pagará 33, 33 € y el segundo 66, 66 €.
Se resuelve con la regla de tres: Si de un 30% (suma de lo que tenemos mi hermano y yo) tengo el 20%, pues de 100 € me tocarán pagar 66, 66 €, así: 20/30=x/100 x= 2000/3 = 66, 66, y el otro hermano: Si de un 30% (suma de lo que tenemos mi hermano y yo) tengo el 10%, pues de 100 € me tocará pagar el 33, 33%, así: 10/30=x/100, x= 1.000/3 = 33, 33.
Copropietarios: beneficios y cargas.
Cada copropietario tiene derecho a beneficiarse de la cosa común en proporción a su cuota de participación. Igualmente, es responsable de las cargas (gastos) de la misma, en igual medida.
Veamos un supuesto: Dos hermanos son copropietarios de un piso. Uno de ellos tiene un 15% de cuota de propiedad y el otro el 85% restante. Si lo alquilan, y cobran 100 €, el primero tendrá derecho a percibir 15 €, y el que es propietario del 85% restante, tendrá derecho a percibir 85 €. Del mismo modo, si el IBI de ese piso asciende a 100 €, el primer hermano estará obligado a pagar 15€ y el segundo 85 €.
Todos los copropietarios están obligados a contribuir al pago de las cargas (por ejemplo, el IBI, como hemos visto) y también, especialmente, a contribuir al pago de los gastos de conservación de la cosa común (que son los gastos necesarios que sirven para evitar su deterioro). Cualquiera de los copropietarios puede obligar a los demás a pagar la parte que les corresponde de estos gastos de conservación. En caso de que uno de ellos no quiera pagarlos, deberá renunciar a su parte de la propiedad.
Copropiedad: Administración de la cosa común
Los actos de administración de una cosa o derecho son los destinados a procurar que la misma sirva a una utilidad y/o reporte o un beneficio.
Las decisiones sobre la administración de la cosa común deben adoptarse por acuerdo mayoritario de los copropietarios. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad, es decir, la mayoría exigida por la ley es una mayoría de cuotas de propiedad: si un copropietario tiene una cuota de propiedad de un 60%, y los otros dos tienen una cuota de un 20% cada uno, el propietario del 60% siempre ganará en cualquier acuerdo que quiera adoptar o podrá evitar cualquier acuerdo que quieran adoptar los otros dos.
Si no puede alcanzarse un acuerdo mayoritario (piénsese, por ejemplo, en dos propietarios con un 50% cada uno, o bien en cuatro copropietarios con un 25% cada uno, que estén de acuerdo dos de ellos y los otros dos se opongan (por ejemplo, a poner en alquiler un piso que tengan en común), podrán acudir al Juez para que decida respecto a la decisión que se le someta. También, si un copropietario considera que un acuerdo adoptado por la mayoría le perjudica gravemente, podrá igualmente interponer una demanda judicial para solicitar del Juez la revocación del mismo. El Juez, según las circunstancias concurrentes, podrá nombrar un administrador, que será pues quien tome las decisiones sobre la administración de la cosa común.
En ningún caso está permitido que un propietario realice alteraciones en la cosa común, sin el consentimiento unánime de los demás, aunque de dichas alteraciones pudieran resultar ventajas para todos. Pensemos en varios copropietarios de un piso: No puede uno de ellos, sin el consentimiento de los demás, hacer por su cuenta, por ejemplo, obras de reforma que cambien su configuración.
Disposición de la cosa común
Así como los actos de administración se deciden de acuerdo con el acuerdo mayoritario de los copropietarios, los actos de disposición requieren el consentimiento unánime.
Así, si los copropietarios de un piso quieren, por ejemplo, ponerlo en alquiler, bastará para esto el acuerdo de la mayoría (de cuotas), pues tal acto o decisión sobre el uso de la cosa es un acto de administración. Sin embargo, si la voluntad de un copropietario es vender ese piso, no podrá hacerlo, pues es necesario la unanimidad de todos en tal decisión (si uno no quiere vender, bastará que no firme la venta). Tampoco podrá uno solo de los copropietarios, o varios, que no sean todos, llevar a cabo otros actos dispositivos de la cosa común, que supongan un gravamen permanente para la cosa, por ejemplo, no puede el propietario de un 60% vender el usufructo de la cosa, o imponer una servidumbre, o alquilarla por un plazo de 30 años (que significaría esto, a pesar de aparecer inicialmente como un acto de administración, un verdadero acto de disposición, pues bloquearía de hecho la posibilidad para la comunidad de disponer de la cosa – es decir, un alquiler de 30 años significaría que si uno de los copropietarios pide la división de la cosa común, ésta tiene una carga que perjudicaría la disposición de la cosa)
Uso de la cosa común
Establece la ley que cada copropietario puede hacer uso de la cosa común, siempre que lo haga conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás utilizarlas.
Consideremos el caso de dos personas que son copropietarias de un piso. Cada uno de ellos podrá hacer uso del piso, vivir en él, cosa que será pacífica y normal, en tanto quiera vivir juntos. El caso es que una de ellas ya esté viviendo e, por ejemplo, impida a la otra a trasladarse a vivir al piso. Estaríamos pues en el caso de que el uso de una de ellas perjudica el interés de la comunidad”, es decir, en este caso, perjudica el interés del otro propietario, dado que éste no puede hacer uso del piso para vivir en él. Este tipo de uso, exclusivo y/o excluyente es el que no permite la Ley.
jlopezcollado dic17
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