Contratos de renta antigua: Resolución por desocupación o por cesión

Por desocupación.

Causa legal: Artículo 114.11ª LAU64, denegación de la prórroga legal del artículo 62.3º de la misma ley, esto es, por no ocupar la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

La desocupación se entiende en cuanto no se dedica la vivienda objeto de arrendamiento a la finalidad de servir de residencia habitual del arrendatario. Ocupar -en el sentido de la Ley-, es habitar personal y materialmente la vivienda, en especial, y diariamente, en aquellas horas diurnas y nocturnas que la práctica inveterada -sin perjuicio de horarios laborales especiales- tiene como más hogareñas (comidas y descanso), por lo que no ocupa el que habitualmente, y no de una manera circunstancial, va simplemente a dar una vuelta por el piso o tiene en él sus muebles o, en definitiva, el que no precisa de ella para satisfacer las necesidades propias de la vida doméstica. Y, en segundo lugar, que la prórroga forzosa se estableció para dotar de estabilidad al hogar del arrendatario, a través del mantenimiento del contrato, por lo que tal beneficio debe decaer cuando no se utiliza la vivienda arrendada, conforme a su destino y finalidad primordial (centro de un hogar familiar, con ocupación permanente), pues en otro caso se convertiría en un privilegio arbitrario e inadmisible.

Por cesión inconsentida operada después de 1 de enero 1995

Resolución del contrato por la causa 5ª ex artículo 114 LAU 64, aplicable de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que permite la resolución, a instancia del arrendador, por haberse cedido la vivienda, de modo distinto al autorizado por la Ley, esto es, por haber cedido la vivienda (en modo distinto del autorizado en el capítulo cuarto de la Ley TRLAU64, así, por haberla cedido a … después de la entrada en vigor de la LAU94, que no autoriza la cesión ……,

Tal causa de resolución supone, en definitiva, la transmisión INTER VIVOS del contrato de arrendamiento -esto es, la mutación subjetiva en la titularidad del arrendamiento o cesión del contrato de arrendamiento-, mediante la introducción de una tercera persona, ajena a la relación arrendaticia, en el uso y disfrute de la cosa arrendada, utilizándola en actividades propias y en su beneficio, sin dar cumplimiento a los requisitos que la propia Ley previene para su validez. Requisitos que se desprenden de lo establecido por los artículos 23 a 28 de la Ley Locativa de 1964, y que son, en definitiva, que la cesión se hubiere realizado a título gratuito y hubiere sido consentida, de modo expreso, por el arrendador.

Por cesión inconsentida operada antes de 1 de enero de 1995

En su caso, también, por la causa resolutoria señalada en el artículo 25.1 LAU64, que establece que la cesión realizada sin consentimiento expreso del arrendador, dará derecho al mismo a resolver el contrato.

Si bien el artículo 24.1 LAU64 permite al arrendatario a subrogar en el contrato a su cónyuge, ascendientes y descendientes convivientes en los dos años anteriores, o a sus hermanos convivientes con cinco años de antelación, para que tal cesión tuviese efecto, el siguiente nº 2 del mismo precepto 24 requería, para sus efectos, la notificación fehaciente de dicha cesión en los dos meses siguientes, y el nº 5 siguiente establecía como justa causa resolutoria la falta de consentimiento expreso por parte del arrendatario.

lopezcollado 2-1-17