A partir de un mismo hecho, un escape de agua que provoca daños en el piso inferior, ha de afrontarse la solución desde la consideración de hasta tres regímenes de responsabilidad diferentes y, también, considerando quien vive en el piso: Si vive en él su propietario o vive otra persona por título de arrendamiento o cualquier otro por el que tenga cedida la posesión.
Consideramos el supuesto de que el piso del que procede el escape de agua está arrendado.
Régimen de responsabilidad del artículo 1.902 CC del Código Civil
Artículo 1.902 CC.– «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.»
Esta responsabilidad es de carácter personal o subjetivo, que significa que ha de fundamentarse la petición de responsabilidad de una persona por sus propios actos, es decir, por los actos/omisiones que haya realizado esa persona y no otra (su hijo, su arrendatario, un dependiente, etc…). También es de carácter culpabilístico, que significa que lo que ha hecho o ha dejado de hacer esa persona no debería haberlo hecho o no debería haberlo dejado de hacer.
Cuando el piso del que procede el agua está arrendado, podrá exigirse responsabilidad al propietario del mismo cuando concurran varias circunstancias conjuntamente:
- Que el escape proceda de instalaciones o elementos del piso arrendado. No sería el caso si el escape procediera de una lavadora propiedad del inquilino.
- Que estuvieran en mal estado.
- Que el inquilino hubiera avisado de este mal estado al propietario,
- Que el propietario, pese al aviso no hubiera reparado el problema.
(STS 6/4/01 y STS 4/12/07) Al propietario/arrendador podría exigírsele responsabilidad extracontractual o aquiliana con base en el genérico articulo 1902 del Código Civil en el supuesto de que, habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario/arrendador, conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas.
Régimen de responsabilidad del artículo 1.910 del Código Civil
1910 CC «El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.»
Cabeza de familia
Con la referencia al “cabeza de familia” debe entenderse que se quiere denominar al que, por cualquier al que, por cualquier título habita la vivienda, como persona principal de la misma, en unión de las personas que con él conviven, formando un grupo familiar o de otra índole STS 6/4/01 – de manera que esta responsabilidad no alcanza a quien, aun siendo propietario de la vivienda, no mora en ella, con independencia de la responsabilidad extracontractual que también cabe exigir a éste, con apoyo en el genérico art. 1.902 CC, cuando la causa determinante del daño es el mal estado de las instalaciones de la vivienda». (SAP de Toledo de 6 de abril de 1995)
Tal figura se interpreta por la doctrina referida a la persona o entidad que como titular jurídico, utilice la vivienda o local y tiene el deber de controlar lo que ocurre en su recinto (STS 21/5/2001)
La responsabilidad ex articulo 1910 no alcanza al propietario/arrendador de la vivienda que, como es obvio, no habita en ella. Al propietario/arrendador podría exigírsele responsabilidad extracontractual o aquiliana con base en el genérico articulo 1902 del Código Civil en el supuesto de que, habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario/arrendador, conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de reparar las (SES 6/4/01 y SES 4/12/07 ???)
Relación entre arrendador y arrendatario no incluida en el art. 1.903 CC
«La relación entre arrendador y arrendatario no está incluida entre aquellas que, en virtud del art. 1.903 CC implican la obligación de responder por actos de otro; el art. 1.910 CC se refiere a la responsabilidad de quien habitar en el inmueble, que obviamente no puede alcanzar al arrendador que, por este mismo hecho, no es ocupante». (SAPA de Valencia de 27 de junio de 1996).
«La responsabilidad objetiva o por riesgo ex art. 1.910 CC está limitada al que por cualquier título [arrendatario en el caso] habita la vivienda, como principal o cabeza de familia en la misma, y no alcanza al propietario arrendador de la misma
que, como es obvio, no habita en ella, si bien podría también exigirse responsabilidad contractual o aquilina «al propietario-arrendador», aunque nunca con base en el citado precepto, sino en el genérico art. 1.902 CC, ello sería en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de las viviendas, el propietario-arrendador, conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de reparar las (artas. 1.554.2 CC y 107 LAUS)». (SES de 20 de abril de 1993).
La mencionada responsabilidad “ex” artículo 1910, limitada exclusivamente como acaba de decirse, al que, por cualquier título (arrendatario, en el caso que nos ocupa), habita la vivienda como “principal” o “cabeza de familia” en la misma, no alcanza al propietario-arrendador de la vivienda, que como, es obvio no habita en ella» SES 06/04/01
Régimen de responsabilidad Comunidad de propietarios en el Derecho Común
Lph 9.1. Son obligaciones de cada propietario: b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Si la ocupación o uso y disfrute del piso no lo ostenta el titular propietario, sino un tercero (usufructo, arrendamiento…) el titular propietario ha cedido el uso del piso a un tercero, es necesario considerar los anteriores regímenes referidos, tanto el del artículo 1.902 como del 1.910 CC.
El deber de conservación de un piso o local integrado en una comunidad de propietarios, esto es, sometido al régimen legal especial de la propiedad horizontal, es exigible ad intra, esto es, por la propia comunidad o por los propietarios y con fundamento en dicho precepto, con exclusión de terceros no propietarios, sin perjuicio de que, en su caso, éstos tengan acción de reclamación desde el general artículo 1.902 CC.
Así, la obligación de conservación de la propiedad privada sometida al régimen de propiedad horizontal (y el correspondiente derecho y acción para reclamarla, propiamente como así de los daños que provoque su incumplimiento es exigible en el contexto de dicho régimen interno por la Comunidad y en su caso, por los demás propietarios.
El régimen de responsabilidad es subjetivista y culpabilístico con lo que exige la prueba de la causa (inmediata y mediata) así como la identificación del agente para la imputación de la culpa en base, necesariamente a su acción u omisión que le sea atribuible.
La cesión del uso y disfrute de los elementos privativos a un tercero por título de arrendamiento no deroga dicho régimen comunitario, siendo que el obligado y responsable frente a la Comunidad sigue siendo el propietario. Tanto igual que no se produce transmisión alguna de tales obligaciones y responsabilidades comunitarias al cesionario ocupante arrendatario del piso, tampoco tiene lugar transmisión alguna de derechos comunitarios (y correspondientes acciones para exigir los) al mismo.
Con esto, el daño sufrido por un propietario por causa de una filtración de agua procedente del piso superior es exigible (su indemnización) al propietario de dicho piso superior cuando la causa de la filtración fuera el resultado del incumplimiento de la obligación que per tocaba a éste de «mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen … a los otros propietarios». Así, la aplicación de la LPH es procedente para las eventuales acciones de reparación de daños por tal causa.
Régimen de responsabilidad en Comunidad de propietarios de Cataluña
El art. 553-38 del L V CCCat. Obligaciones de conservación y mantenimiento de los elementos privativos. Los propietarios de elementos privativos deben conservarlos en buen estado y deben mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en ellos.
El Artículo 553-37 Disposición de los elementos privativos.– 2. Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisión del disfrute del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y terceras personas de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.