Obras en vivienda en copropiedad Abogado Online. CONSULTA ABOGADO gratuita: En medidas cautelares se le dio el uso de la vivienda familiar a mi esposa. Pero la propiedad es 50% de cada uno, de momento, en régimen de gananciales. Ahora ella quiere hacer un baño en la vivienda, mas, pues tiene varios, pero quiere otro. ¿Puede realizar esa obra sin mi consentimiento? ¿Y cuando tenga la sentencia firme de divorcio, si no tiene el total de la propiedad?.
RESPUESTA
Sea cual sea la atribución de uso, lo principal es que ese piso les pertenece a los dos, regulando el Código Civil el régimen de comunidad de bienes
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Con ello, si se trata de otro lavabo, no puedo considerar que sea necesario, ni que haya de ser un gasto de conservación
Obras para salida de humos
PREGUNTA
Vivo en un 4º piso y quiero poner una caldera de gas en mi piso. Por problemas de ubicacion solo me es posible sacar la chimenea de evacuacion por la pared medianera, que dá a una parcela de una altura. Esta parcela, ademas, se va estrechando, de tal manera que hace inviable (creo yo) la elevacion de la misma, 2 o 3 alturas mas. La cuestion es, puedo yo sacar salida de humos de la caldera a dicha pared o no?
RESPUESTA
Con esos datos entiendo que la chimenea invadiría el vuelo de la propiedad colindante, con lo que podría encontrarse con una demanda de interdicto por parte del propietario, eso sin perjuicio de que la imposibilidad de construir que refiere pueda facilitar un pacto con él para que permita esa chimenea con el pacto de su eliminación en caso de que en su día haya de alzar la construcción.
Obras para la reparacion de unas vigas
PREGUNTA
Tengo un gran problema con una comunidad de propietarios por el mal estado de las vigas de mi vivienda. La comunidad dice que no es importante porque solo me afecta a ni este problema. La vivienda la tengo vacia desde marzo y no veo luz de que quieran solucionar el problema.
RESPUESTA
Las vigas son un elemento común del edificio y corresponde a la comunidad repararlo. No es un problema menor según sea el deterioro, ni es un problema menor por que solo te afecte a ti. Es un problema del edificio, y por lo tanto comunitario, con lo que deberías instar a la comunidad para que proceda a la reparación
Obras para instalacion de aire acondicionado
PREGUNTA
Un vecino, hace un año, instalo un equipo de aire acondicionado en la fachada del edificio sin permiso de la comunidad. L a verdad sea dicha que hay otros dos equipos de aire acondicionado instalados en el edificio desde hace cuatro años pero en lugares no visibles desde la calle. > > ¿Como tengo que actuar para solicitar en el juzgado su retirada¿, ¿hay algún modelo de escrito para poderlo complementar y entregarlo en el juzgado¿ > ¿Tengo que contratar abogado y procurador para ello¿ > ¿Puede el vecino propietario del equipo instalado, actualmente vicepresidente de la comunidad, convocar una asamblea extraordinaria con este tema único en el orden del día y así obtener el visto bueno de la comunidad de propietarias ¿ ¿Cual es la mayoría que se necesita para aprobarlo en asamblea extraordinaria > ¿Cual son las costas de la denuncia¿ > ¿Hay algún plazo legal para poderlo denunciar el hecho en el Juzgado¿ > > Otro caso que me interesa resolver. > > Si no deseo contribuir economicamente lo que me corresponde anualmente según coeficiente en los gastos de administración de servicios de la comunidad de propietarios aunque el resto de vecinos si deseen seguir contando con sus servicios, ¿puedo dejar de pagar dicho servicios¿, ¿Me puede demandar judicialmente¿, ¿como tengo que actuar
RESPUESTA
Texto legal de aplicacion: Ley de Propiedad Horizontal: ¿Como tengo que actuar para solicitar en el juzgado su retirada¿, ¿hay algún modelo de escrito para poderlo complementar y entregarlo en el juzgado¿
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
¿Tengo que contratar abogado y procurador para ello¿
No usted particularmente, en todo caso sería la comunidad
¿Puede el vecino propietario del equipo instalado, actualmente vicepresidente de la comunidad, convocar una asamblea extraordinaria con este tema único en el orden del día y así obtener el visto bueno de la comunidad de propietarias ¿ ¿Cual es la mayoría que se necesita para aprobarlo en asamblea extraordinaria
Juntas Extraordinarias: Los propietarios se pueden reunir cuando: – Lo considere conveniente el Presidente. – Lo pidan la cuarta parte del número total de Propietarios. Lo pidan un número de Propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Sin previa convocatoria del Presidente, siempre y cuando concurran la totalidad de los Propietarios y así lo decidan. Las Juntas Extraordinarias pueden ser tantas como desee la Comunidad, y en ellas se tratan todos los temas que surjan cotidianamente.Quórum: a las reuniones de la Junta de Propietarios han de acudir al menos la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. En caso contrario, se procederá a una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a “quórum”. La segunda convocatoria se puede celebrar el mismo día si así consta en la primera citación, con un margen de, al menos, media hora. Si no consta en esa primera citación, la Junta se celebrará en segunda convocatoria dentro de los ocho días siguientes a la primera.
Artículo 162. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Artículo 17 4.ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
¿Cual son las costas de la denuncia¿La interposición de una denuncia penal es gratuita. No obstante, el tema que usted plantea es civil y sujeto al pago de tasas judiciales y honorarios de letrado y derechos y suplidos de procurador, si fuere el caso. La ley determina en que supuestos es obligada la asistencia de abogado y procurador. La cuantía, en su caso, deberá determinarla el abogado que estudie el asunto, pero podria determinarse en base al precio de la desintalación del aparato y la devolución de la fachada a su aspecto antes de la realización de esas obras. ¿Hay algún plazo legal para poderlo denunciar el hecho en el Juzgado¿ La parte perjudicada dispone de 15 años (plazo de prescripción) para iniciar la reclamación. Este plazo general de 15 años se aplica a cualquier contrato que no tenga un plazo de reclamación determinado, ya sea de bienes o servicios, como pueden ser los problemas con la comunidad de propietarios, con los servicios de algún profesional, con la compra de algún producto, etc. Si no deseo contribuir economicamente lo que me corresponde anualmente según coeficiente en los gastos de administración de servicios de la comunidad de propietarios aunque el resto de vecinos si deseen seguir contando con sus servicios, ¿puedo dejar de pagar dicho servicios¿, ¿Me puede demandar judicialmente¿, ¿como tengo que actuar Artículo 17 Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
Obras realizadas por decision del copropietario mayoritario
PREGUNTA
Represento a 4 copropietarios (incluido yo) de los 8 que somos de la siguiente finca: Dado que la consulta puede ser engorrosa, intentaré ser claro y conciso para conocer su opinión, y en base a ella solicitaremos visita: 1.- Teníamos un edificio plurifamiliar en propiedad vertical ( pisos alquilados y/o vacíos) entre 8 copropietarios con diferentes %. 2.- Nuestra parte (somos 4 que forma un subgrupo) tenía el 16% del total. 3.- Se realizan obras varias de mejora en la finca, comunes, rehabilitación de algún piso y locales, etc, todo ello decidido unilateralmente por el copropietario mayoritario (74%). 4.- La finca se dividió horizontalmente el pasado 26Junio2012 y nuestro grupo se adjudicó el 100% de un piso (que ya hemos reformado y pagado con cargo exclusivo nuestro grupo de 4) y el 16% de 4 de las 15 entidades resultantes, todo ello para cuadrar el valor inical nuestro y no desembolsar dinero ninguna de las partes. 5.- Ahora estamos intentando vender nuestro piso para tener tesoreria para pagar los gastos pendientes de la DH, impuestos, notaria, etc., pero el copropietario mayoritario nos exige el pago proporcional de todo lo invertido, lo anterior más reformas en comunes y pisos/locales varios, o sea, sobre nuestro 16% de la propiedad vertical original. 6.- Aqui es donde radica nuestra consulta, ¿estamos obligados a sufragar proporcionalmente esos gastos cuya decisión ha sido tomada unilateralmente por el copropietario mayoritario?, ¿o podemos limitarnos a pagar los gastos derivados de la división horizontal y no asumir esas inversiones que al fin y al cabo, después de la DH ahora ya no son ni nuestras salvo el 16% de las 4 entidades que nos adjudicamos de las 15 resultantes?. PD: Como dato final, comentar que debido a la falta de entindimiento de las partes, no se ha pagado nada, por tanto, la DH no està inscrita en el Reg. de la Propiedad, pero sí consta ya a Hacienda, con la consecuente repercusión «fiscal» en la Renta 2012 de unos datos patrimoniales que se ajustan a la realidad «notarial», pero no a la realidad «registral».
RESPUESTA
El régimen de Comunidad de bienes es diferente en el derecho Común (Código Civil) y en el derecho catalán. En aquel, cabría la posibilidad de oponerse a sufragar las mejoras en tanto el propietario que las ha realizado no pudiera acreditar Sin embargo, el régimen del derecho catalán establece expresamente que si un cotitular hace obras que mejoran el objeto de copropiedad sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento. Con esto, inicialmente parece clara la norma. Sin embargo existe una incidencia que comentas: después de tales obras se realizó «un acto» que podría modular esa tajante disposición: se procedió a la DH y a la adjudicación para entre los propietarios. Con esto, podría llegar a entenderse que, existiendo la incidencia previa de las mejoras, ya por ese acto los respectivos propietarios necesariamente realizaron el reparto en justa proporción, sin reserva, parece por parte del que realizó las obras. Vendría a ser pues un «acto propio» de aquel propietario que en un acto libre de atribución de entidades, dio por buena la equidistribución de derechos y obligaciones que para todos emanaban del objeto de la propiedad. Con este argumento, contra aquella clara disposición general, podría en su caso oponerse el pago de aquellas mejoras
Instalacion de ADSL en la comunidad
PREGUNTA
tenemos que instalar un ADSL en un edificio que se construyó en 2008. Cuando ha venido el técnico de Telefónica nos ha dicho que no llegan el cableado de Telefónica al cajetin de Telecomunicaciones de nuestro edificio. La instalación interior del edificio está preparada pero nos dicen que la conexión desde el punto más cercano con cableado de teléfono a nuestro cajetin de telecomunicaciones del exterior de nuestro edificio debe correr a cargo de la comunidad de propietarios. > ¿Esto es así? ¿No debería haber sido el constructor el que hubiese llevado el cableado hasta allí? ¿Es telefónica la encargada de llevar el cableado de manera gratuita hasta el cajetin exterior de nuestra comunidad? > Muchas gracias por adelantado.
RESPUESTA
Para que un edificio tenga cédula de habitabilidad o de primera ocupación, el constructor o el promotor ha tenido que solicitar de la Jefatura Provincial de Inspección de Telecomunicaciones la certificación que acredite que se ha presentado el correspondiente proyecto técnico que ampare la infraestructura, el boletín de la instalación y, en su caso el certificado que garantice que ésta se ajusta al proyecto técnico.
Según dispone la ley 1/1988 de 27 de febrero, se entiende como infraestructura común de acceso a servicios de telecomunicación la que permita proporcionar acceso al servicio telefónico básico y al servicio de telecomunicaciones por cable, mediante la infraestructura necesaria para permitir la conexión de las distintas viviendas del edificio a las redes de los operadores habilitados. Los gastos necesarios para la instalación de las infraestructuras deberán estar incluidos en el coste total de la construcción. Por tanto, es el constructor quien debe pagar las instalaciones necesarias para que puedan hacerse las conexiones. El incumplimiento por el promotor o el constructor de la obligación que le impone la ley en los edificios de nueva construcción será constitutivo de infracción muy grave y se castigará con multa.
El Real Decreto 401/2003 dispone que los pares de la redes de alimentación se terminan en unas regletas de conexión (regletas de entrada) independientes para cada operador del servicio, en esta caso de telefonía. Estas regletas de entrada serán instaladas por dichos operadores. Los pares de la red de distribución se terminan en otras regletas de conexión (regletas de salida), que serán instaladas por la propiedad del inmueble y corre a cargo de la promotora o constructora.
Son elementos componentes de la instalación de la infraestructura común de acceso a los servicios de telecomunicación y que son propiedad de la comunidad:
La arqueta de entrada.
La canalización externa. Está constituida por los conductos que discurren por la zona exterior del inmueble desde la arqueta de entrada hasta el punto de entrada general del inmueble.. Registros principales y su equipamiento Cableado de distribución desde los registros principales hasta la entrada de las viviendas con todos los elementos de distribución intermedia.
En el punto en que estamos, que es la necesidad de servicio de ADSL, nos encontramos con que una parte de la instalación que era obligación de la constructora no se ha hecho. Y hasta que no se haga telefónica no estará obligada a proporcionarles señal.