División herencia. Copropiedad..
Buenas tardes. Estamos resolviendo una herencia familiar en el que existen 5 herederos. Uno tiene un 40%. Otro un 20%. Y tres herederos con un 13, 3% cada uno. La herencia a repartir es una casa, que es lo interesante de la herencia, y varias tierras rústicas repartidas por la provincia. El que tiene el 40% se quiere quedar con la casa y los demás estamos de acuerdo. El reparto acordado sería que el del 40% se queda con la casa y paga a los demás. Y las tierras se repartirían en base a la proporción que tiene cada uno, ya que nadie quiere quedarse concretamente con ninguna, ya que no valen tanto. La cosa es que hay problemas para concretar el precio de la casa, ya que unos dicen que vale alrededor de 100.000 € y otros que vale, mucho más, en torno a 200.000 euros. Y nadie quiere arriesgarse a hacer una tasación por si salen perdiendo, y piensan que el precio de una tasación sería orientativo, nunca definitivo, y ninguno se baja del carro de su valoración. En otras palabras, para unos la casa es un tema de nostalgia familiar. Para otros un negocio puro y duro.
Una vez llegados a este punto en el que estamos, planteo varias preguntas, partiendo de fla base de que yo soy un heredero de los del 13, 3%:
1. ¿Puedo venderle mis derechos hereditarios sobre la casa (ojo, sólo sobre la casa) al que tiene el 40%, y así librarme de los follones y esperas que va a conllevar esta herencia? ¿Esto es legal?
2. Si nadie se pone de acuerdo sobre el precio, ¿el siguiente paso es que alguno se envalentone y presente una demanda de reparto de herencia y división judicial en los Juzgados? Porque intuyo que esto acabará allí.
3. El que tiene el 40% sigue utilizando la casa, ya que es quien siempre la ha utilizado en compañía de los causantes de la herencia (los abuelos), y actualmente, asesorado astutamente por su abogado, se niega a abandonar o a compartir la casa mientras dure el proceso de reparto, quizás con el fin de forzar su adquisición de la casa o que nadie se meta en ella. ¿Puede otro de los herederos entrar y ocupar la casa, como heredero también que es? La cuestión es que el que ocupa la casa no quiere pagar nada a nadie, ni una renta mensual.
4. Una vez llegados a la división judicial, o subasta judicial, la duda que tenía es que qué pasaría si el del 40% o uno de los del 13, 3% disponen de dinero y, una vez llegados a la justicia los dos quieren quedarse con la casa. ¿Ahí el juez le otorga más derecho al que tiene mayor porcentaje? ¿O sería una subasta pura y dura, y el que ofrezca más se la queda? La idea es que nos seguimos reuniendo a ver si llegamos a un acuerdo, porque voluntad hay y nadie quiere llegar al juzgado. La pena es que las posturas están muy confrontadas. yo en medio, ya que lo que quiero es llegar a un acuerdo lo más pronto posible, y, hablando coloquialmente, me da igual ocho que ochenta.?
RESPUESTA (Noviembre 2013)
1.Puede hacerlo, por supuesto, sin problema, aceptando primeramente la herencia y vendiendole después su parte al que tiene el 40%.
2.- Por partes: en la división y partición de la herencia no ha de decidirse ningún precio, lo que se adjudicará en ese pleto será la cuota que corresponde a cada uno. Con lo que, una vez terminado ese pleito estaríamos en la msima situación. Por lo que no sería necesario ningún pleito si edel testamento ya resulta la cuota que corresponde a cada uno. Luego, una vez copropietarios, lo de la venta, si no hay acuerdo, habrá de llevaros a un pletio de “actio communi dividundo”.
3.- La propiedad de una finca se compone de dos elementos, el primero es la nuda propiedad y el segundo el uso y disfrute. Usted puede ser propietario de una casa y no tener su uso y disfrute, como sería el caso de que la haya alquilado, ya que aún siendo propietario nunca podría acceder al interior de esa propiedad, sin el permiso del inquilino. En este caso, el que tiene el 40% de la casa es copropietario al igual que ahora los demás. Ocurre que él vive ahí, y de hecho obstará cualquier acceso, pero los demás tienen el mismo derecho que él a ocuparla, se da un supuesto de concurrencia de derechos (el de vivir en la casa) que es excluyente, pero en el fondo no es más que, otra vez, que a todos los propietarios les pertenece ese derecho “a vivir en la casa”, con lo que la solución ha de pasar por la demanda judicial.
La administración de la cosa común se decide por mayoría, con lo que son Uds. Mayoría 60% respecto al otro 40%. Una vez subastada la casa, ya no hay casa. Equivale a una venta y hay un nuevo propietario, que da igual quien sea, ya que trás entregar el dinero él será el único propietario. Hay un dinero a repartir en la proporción en que señala el testamento. En la subasta solo tiene mejor derecho el que ofrece la mayor cantidad, los porcentajes de cada uno, servirán unicamente para determinar que parte del dinero obtenido se percibirá por cada copropietario.
Advierta a los demás copropietarios que en cuanto llegue la casa a subasta, es muy posible que se adjudique por un precio inferior al de mercado, ya que ahora mismo el tema inmobiliario está tan mal, que los «subasteros» que son los que pujan por las propiedades, solo se las quedan si ven un «autentico chollo».. Por lo tanto, les recomendaría que intenten llegar a un acuerdo, o bien se resignen a perder todos dinero. Pueden hacer algo más, si como usted dice voluntad parece que hay: vayan a varias inmobiliarias y ofrezcan la casa para que la pongan a la venta, comparen los precios de venta que las inmobiliarias determinen por la casa y hagan una aproximación, teniendo en cuenta que las inmobiliarias cargarán al menos 6.000 euros más para cobrar su intermediación en la operación de venta. Si con eso sobre la mesa, sigue sin haber acuerdo, desengañese, acabarán en el juzgado y cobrarán bastante menos de lo que ahora esperan obtener (teniendo en cuanta que cualquiera de Uds. Puede también pujar y quedarse “el resto” de la propiedad de la casa, dado que una parte ya es suya.