CONSULTA. En nuestra Comunidad, los propietarios de los áticos han ido construyendo ampliaciones o haciendo cerramientos encima de lo que es la terraza o cubierta del edificio. En las escrituras esas terrazas o cubiertas son comunitarias, pero el uso exclusivo lo tienen los propietarios de los áticos. El tema es que algunos hace ya mucho tiempo ampliaron su piso construyendo sobre la terraza, con cerramientos o incluso con obra. Hace poco un propietario de un ático, diciendo que los demás lo habían hecho, está empezando a hacerse un cerramiento, y dice que a él no se le puede prohibir porque a los demás se les ha consentido. La verdad es que, desde la calle no se ve, y no somos de meternos en lo que hagan, pero ahora un miembro de la Junta ha planteado que hay algunas construcciones con techos de uralita o de plástico que no parecen muy sólidos, y que si se desprendiera algo y cayera y causara daños, la responsabilidad sería de la Comunidad ¡¡. Claro, una cosa es que si amplían el comedor o el piso y ganan 20 o 30 metros no nos importe, pero si encima cae algo y mata a alguien ¿vamos a tener que pagar todos? Sería culpa del que lo ha construido, pero, claro, no son instalaciones legalizadas ni nada y como están sobre la cubierta comunitaria, ¿será responsabilidad de la Comunidad? ¿qué podemos hacer?
CONSULTA
Construcciones en la terraza del edificio
En el edificio de la comunidad hay 5 áticos con terrazas individuales para cada uno y con acceso desde esas viviendas. Esas terrazas dan al cielo, bueno que son también la cubierta del edificio a pesar de que los áticos tienen el uso según las escrituras. Tres propietarios de esos áticos han realizado construcciones de obra o cerramientos con acristalamientos de aluminio ocupando sus terrazas, es decir, incorporándolas como parte de sus viviendas y con el tiempo han consolidado una edificación con volumen habitable, como una ampliación o una dependencia propia de la misma. La antigüedad de tales construcciones es variada, alguna tiene más de 10 años, nunca se les ha consentido expresamente, pero te lo encontrabas hecho un día y ahí sigue. Un cerramiento se ve que lo hizo alguna empresa -bien hecha digamos- pero los otros dos han ido haciendo ellos mismos, sin permisos ninguna, claro, por que el Ayuntamiento no da esos permisos. Ahora los demás propietarios nos estamos planteando que todo lo que se ha hecho se tire, porque resulta que los de los otros áticos dicen ahora que van a ampliar ellos sus viviendas, y claro, como no hay proyectos revisados por técnicos ni licencias ni nada, cualquier día viene un temporal o por desgaste sale volando una parte y hace un destrozo y a ver quién paga.
RESPUESTA
Comunidad de propietarios y cerramientos
Resulta de las cuestiones planteadas que ninguno de los propietarios de los áticos solicitó a la comunidad autorización para llevar a cabo los cerramientos o construcciones, que, según los datos, han de estar anclados o sujetos necesariamente sobre las terrazas o cubierta del edificio, que son éstos propiedad de la Comunidad.
También resulta que esas construcciones o instalaciones no han sido autorizadas expresamente por la comunidad, es decir, no consta Acta de la Junta de Propietarios en que éstos acuerden o manifiesten (la Junta es la forma de manifestación o expresión de la Comunidad) conceder autorización para realizar los cerramientos. Del silencio de la Junta, entiendo, no puede afirmarse un «consentimiento tácito«. Una cosa es conocer la existencia de esos cerramientos y otra consentirlos, y el consentimiento, si no es expreso, habrá de ser tácito, y en este sentido, el Tribunal Supremo tiene declarado que el consentimiento tácito, para significar propiamente un consentimiento, ha de ser inequívoco, y debe deducirse el mismo de actos expresos que lo signifiquen. Así:
Es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1991 EDJ 1991/6142 , que cita la de 8 de febrero de 1964,, y 4445/1991), que fuera de aquellos casos en que la Ley exige una declaración expresa, el consentimiento en los negocios jurídicos puede ser prestado en forma tácita, pero en todo caso la declaración de voluntad emitida indirectamente ha de resultar terminante, clara e inequívoca, sin que sea lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación, sino por el contrario reveladoras del designio de crear, modificar o extinguir algún derecho.
En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1986 EDJ 1986/3489 afirma que existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta que al presuponer el consentimiento por una deducción razonable basada en los usos sociales y del tráfico, ha de ser valorada como expresión de la voluntad interna, en definitiva se trata de los hechos concluyentes, y como tales inequívocos, que sin ser medio directo del interno sentir lo da a conocer sin asomo de duda, de suerte que el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia, no pudiendo, por otra parte, identificarse consentimiento y mero conocimiento, como sienta la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1970 EDJ 1970/542 , al referirse a la doctrina según la cual el conocimiento, acto receptivo que es indispensable para poder actuar puesto que no se puede reaccionar contra lo desconocido o ignorado, no equivale al consentimiento, acto éste volitivo de manifestación expresa o tácita de voluntad, que es el que podría haber legalizado la cesión en cuestión, de existir tal consentimiento y haber sido otorgado por persona facultada para ello.
Lo mismo reitera la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre del mismo año 1970 EDJ 1970/716 al decir que no basta el acto inteligible del conocimiento para vincular (para que quien conoce haya de entenderse que consiente) sino que se requiere manifestación de voluntad adecuada para ello, máxime en casos en que expresamente lo exige la Ley. (SAP
La comunidad conoce la existencia de las construcciones, y el aquietamiento, o falta de actuación, durante varios años se ha considerado por los Tribunales como una autorización o permiso o consentimiento tácito, es decir, un acto propio de la Comunidad, que la vincula (esto es, que después de «consentir», no es legítimo que se oponga). Así, los Tribunales consideran que las Comunidades han de tener una actitud pro-activa en los supuestos de vulneración de sus normas, o en este caso, de «invasión» de su espacio o de alteración de sus terrazas o cubiertas del edificio, considerando que la ausencia de tal posición durante varios años, (falta de requerimientos, falta de debate en Junta, falta de acuerdos contra los infractores) sí podría venir a significar (cabría eso sí, estudiar cada caso) que la Comunidad ha consentido tácitamente la infracción de la norma por parte del copropietario y se ha aquietado a los actos o infracciones del mismo, sin proceder a actuar y a exigir el cumplimiento de lo dispuesto en el título, estatutos y en la Ley. El Tribunal Supremo, en Sentencia de 5-11-2008 habló de un consentimiento tácito en un supuesto de inacción de la Comunidad durante períodos de 7 a 13 años.
En el supuesto que se plantea, no mencionan actos propios como acuerdos o manifestaciones en Junta de los que pudiera interpretarse que la comunidad consintió, pero cabría ver en cada caso la «vida comunitaria», el tipo de Comunidad, el régimen de adopción de acuerdos y debates planteados, etc.… para poder alcanzar una aproximación sobre si, el transcurso de los años podría ser considerado por un Tribunal como una expresión, por omisión de actuación, de un consentimiento tácito a tales construcciones, con lo que, si esto fuera así, en principio, ya cabría considerar una falta de legitimidad para actuar la Comunidad contra sus propios actos previos, contra su consentimiento previo.
Sin perjuicio de lo anterior, esto es, aún si se diera el caso de que se descartara una acción judicial para desmontar o derruir esos cerramientos, por haber transcurrido muchos años, obviamente esto no ha de solucionar las cuestiones planteadas sobre la eventual responsabilidad comunitaria en caso de desprendimientos de esos cerramientos.
Actuación de la Comunidad contra los cerramientos: Cerramientos deficientes.
Cabe ya decir que, en modo alguno, el propietario que pretende ampararse en los cerramientos ya existentes pueda, por este motivo, proceder ahora a hacer el suyo propio en su vivienda: Tribunal Supremo 9-14-2011 «La obra realizada sin consentimiento de la Comunidad y contra la que no se ha accionado no avala la posibilidad de hacer legal la siguiente, es decir, se podrá accionar en cualquier momento, dentro del plazo legal«. Esto supone que en todo caso podrá actuarse contra cualquier instalación que se inicie.
Que la Comunidad no quiera entrar en un pleito en caso de estar tales cerramientos consolidados por el paso de mucho tiempo y por falta de oposición comunitaria, no quita que, por afectar de hecho a elementos comunes (las terrazas y cubiertas lo son) pueda aquella instar a los propietarios para que procedan a regularizarlas, a legalizarlas: El hecho de que un Juez civil diga que la Comunidad no puede (ahora) pedir su demolición, cuando antes la ha consentido, no quita que en el ámbito administrativo sea lo procedente que cualquier construcción deba estar correspondientemente declarada, licenciada y legalizada. Así, es totalmente legítimo y adecuado que la Comunidad pueda proceder a realizar las acciones que le correspondan para:
- Proteger su responsabilidad frente a cualquier accidente que provenga de tales instalaciones, mediante el establecimiento privado de responsabilidad entre el propietario y la comunidad (es decir, no podrá excluirse la comunidad de una eventual reclamación de un tercero al que le cause un daño un elemento de esas instalaciones, pero podrá luego repetir o exigir esa responsabilidad frente al propietario de la instalación.
- Poder requerir a los propietarios la regularización a proyecto de las construcciones existentes, para exigir que las construcciones se acomoden a las determinaciones que se establezcan (es decir, lo hecho, hecho está, pero esto no quita que la Comunidad pueda exigir las medidas de seguridad que le competen como propietaria de los elementos comunes sobre los que se asientan esos cerramientos.
A nuestro entender, habría de actuarse lo siguiente:
- Acuerdo de la Junta designando un técnico superior, arquitecto o aparejador.
- Remitir un requerimiento a los propietarios de los áticos con el siguiente objeto:
- Notificarles la constancia de la Comunidad de haberse llevado a cabo construcciones sin la preceptiva autorización
- Notificarles la inspección de las construcciones por parte del técnico designado por la Comunidad.
- Requerir a cada propietario que presente un proyecto técnico o se atenga al que realice el técnico designado por la Comunidad.
- El informe determinará la tipología de la construcción realizada en cada caso, volumen de ocupación de la terraza comunitaria y afectación a los elementos comunes (anclajes a suelos y paredes comunes), con determinación de la adecuación a la normativa sobre construcción, cargas sobre el edificio, estabilidad y seguridad de paredes, techos, voladizos, etc.
- Deberán someterse y, en su caso, realizar las modificaciones que determine el técnico de la Comunidad para que todo cuanto se ha referido (corrección constructiva, carga sobre el edificio, estabilidad y seguridad de paredes, techos, voladizos, y demás determinaciones del técnico)
- Deberán aportar seguro de vivienda que específicamente detalle como continente de la vivienda la construcción realizada, que cubra la responsabilidad civil por daños que puedan tener como causa dicha construcción.
- Deberán firmar con la Junta documento de exención de responsabilidad civil para la Comunidad para todo supuesto de daños que tenga por causa dicha construcción, y de asunción de responsabilidad de la conservación y mantenimiento de la construcción, especialmente en cuanto a inmisiones que provengan de la misma respecto a otros elementos comunes y privativos del edificio.
Con todo lo anterior, a pesar de que se diera el caso de que no se pudiera actuar judicialmente para obtener la demolición de tales cerramientos, tales medidas, si fueran aceptadas por los propietarios, garantizarían las eventuales responsabilidades comunitarias. En caso de no ser aceptadas, afrontaríamos el problema ya judicialmente, pero no directamente para obtener la demolición de lo construido (seguiríamos en el supuesto, en su caso, de que se consintió), sino para exigir el cumplimiento de las prescripciones legales-administrativas de aplicación, y subsidiariamente, para solicitar, ahora sí, para el caso de que no fueran cumplidas, que el Juez, por tal motivo, ordenara la demolición.
En síntesis: Puede la Comunidad, en su caso, «haber consentido», en general, los cerramientos, pero esto no significa que tenga consentido el modo, la tipología, los materiales, los anclajes, los techos, etc.… ni que tenga consentido, en la actualidad, su estado de conservación, seguridad y solidez. Esto sí que ha de afirmarse como actual e inconsentido. A partir de aquí, a falta de que las construcciones cumplan las prescripciones legales administrativas constructivas de aplicación, podremos «entrar» por esta vía para buscar la mejor garantía de los demás propietarios: Bien obteniendo directamente por aquellos propietarios las modificaciones necesarias para el aseguramiento de las instalaciones, bien, en caso contrario, obteniéndolo mediante una sentencia judicial.
J. López Collado
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