Administrador de la comunidad permiso para apertura de terraza bar .Actuar contra el Administrador de la Comunidad CONSULTA: resulta que desde hace tiempo por lo menos desde 2004 debido a unas reformas de reconstrucción de vivienda antigua en madrid a diversos vecinos les aprobaron unas subvenciones que se fueron pagando por el presidente y administrador. a fecha de hoy quedan por satisfacer todavía a dos propietarios y en la pasada reunión consta en acta que a estos vecinos se les iba a pagar estas subvenciones (la reunión fue en octubre de 2012) pero el administrador en dicha acta a añadido cosas que no son ciertas y lo mas importante es que a fecha de hoy seguimos sin cobrar esa cantidad (los otros si las están cobrando).
con todo esto al administrador es difícil contactar con el y el presidente actual son amigos, con lo que el problema para desbancar al administrador esta complicado.
pero lo que me interesa es hacer un escrito a una administración o colegio de administradores de fincas, o a consumo etc a alguien que le haga saber a este administrador nuestros deseos antes de acudir a la vía judicial y que le haga recapacitar y contestar a nuestras peticiones, aparte que existen otras incidencias graves como que no existen en el edificio ningún extintor contra incendios y que también se lo hemos dicho.
¿me puede dar algún consejo? ¿donde enviar en madrid este escrito??
RESPUESTA
Haga la carta exponiendo los antecedentes que comenta y envíela por burofax al Administrador, y también haga constar que se remite copia de esa reclamación al Colegio de Administradores de fincas de Madrid (C/ GARCÍA DE PAREDES, 70 – 28010 MADRID TELÉFONO. 915 919 670 FAX 914 469 349)?
Empleados de la Comunidad CONSULTA: Soy miembro de una comunidad de propietarios, tenemos un empleado y un administrador. El señor administrador hace pagar a la comunidad, el IRPF del empleado y el IRPF suyo. ¿tiene la comunidad la obligación de pagar los IRPF del empleado y administrador?
RESPUESTA
Si, siempre que la comunidad sea la empleadora de ambos.
Cobrar por administrar la comunidad CONSULTA: mi novio esta llevando los papeles de la comunidad y en una gunta en enero los vecinos digeri que cobrara de la comunidad 80euros en la cual en la gunta lo aprobaron todos los vecinos pues ahora una vecina que estaba en la reunión y lo aprobó le quiere ahora denunciar si le denunciase que podría pasar
RESPUESTA
Si la junta acordó por mayoria el pago de 80 euros a su novio, la vecina que dice no estar conforme, nada puede hacer. Y si le denunciase, la denuncia se archivará.
Permiso de la comunidad para la apertura de terraza – bar CONSULTA: AL ABOGADO JAIME LOPEZ COLLADO: CONSULTA: De Demetrio:
Buenas, soy arrendador de local comercial dedicado a hostelería.Quiero instalar una terraza en terrenos que pertenecen a la comunidad de propietarios(dominio privado)pero de uso público.La normativa de terrazas en mi localidad(Miranda de Ebro)está en periodo de alegaciones y dice que necesito la autorización de dicha comunidad.Hemos presentado alegación a ese párrafo, pues la respuesta del colectivo sería siempre negativa.¿Cómo debo actuar?¿depende del contrato que tenga dicha comunidad con el Ayuntamiento?Parece ser que cambiaron el derecho privativo de este terreno por el permiso a construir por debajo de la cota 0 para garajes.Muchas gracias XX XX
RESPUESTA
Lamento tener que comunicarle que en ningún caso va a poder Ud ejercer la actividad en una zona común sin permiso de la comunidad, y esto es así con independencia de los requisitos que le pida a Ud el Ayuntamiento, quien por su parte, y para evitarse problemas, ya se lo ha pedido.
No hay forma de evadir ese permiso de la Junta de propietarios
La única solución pasa por tratar de negociar con los vecinos, toda negociación con el ayuntamiento a espaldas de la comunidad es perder el tiempo, porque quien decide si quiere dar ese permiso o no, va a ser siempre la comunidad, con independencia de que a Ud el Ayuntamiento le conceda el permiso. El permiso del Ayuntamiento, en su caso, de espaldas a la comunidad, no le daría derecho a usar ese terreno sin la previa autorización de la comunidad. La pelea que ha planteado al Ayuntamiento no tiene, en conclusión, ningún sentido.
Negocie con la comunidad y trate de obtener el permiso en junta convocada en tiempo y forma
Si tiene más dudas puede exponerlas y se las responderé tan pronto pueda
CONSULTA: :Muchas gracias, esa era mi interpretación, pero entonces ¿cómo sería el proceso en el caso de Madrid o muchos otros Ayuntamientos que se están otorgando el derecho de dar permisos en dichos espacios y cobrar por ellos?La verdad es que me extraña que todos estos estamentos pongan una ordenanza condenada al fracaso.¿No ve algún otro argumento en que se puedan apoyar para que esta norma salga adelante?
Muchas gracias de nuevo
RESPUESTA
El servicio de atención al cliente me envía un documento que remite Ud sobre normativa en Madrid.
Ninguna normativa puede obligar a una comunidad a no tener que pasar por su filtro previo.
La decisión de alquilar o no ese suelo es decisión soberana de la comunidad, y el ayuntamiento no les puede obligar si no quieren. CONSULTA: :Muchas gracias, esa era mi interpretación, pero entonces ¿cómo sería el proceso en el caso de Madrid o muchos otros Ayuntamientos que se están otorgando el derecho de dar permisos en dichos espacios y cobrar por ellos?La verdad es que me extraña que todos estos estamentos pongan una ordenanza condenada al fracaso.¿No ve algún otro argumento en que se puedan apoyar para que esta norma salga adelante?
Muchas gracias de nuevo
Un saludo
RESPUESTA
Me ha llegado un nuevo reporte por parte de moderadores con su duda y procedo a responderle.
Las normativas que Ud comenta tratan de solucionar el hecho de tener que de dar uso a esas zonas comunes para un uso público, que puede ser jardín, parking, o cualquier otra zona que en ningún caso puede ser cerrada
Pero Ud habla de IMPONER un uso que la comunidad no quiere, y ésto no lo acoge ninguna normativa. sería una expropiación del uso de facto.
Saludos CONSULTA: :Buenas, yo no hablo en ningún momento de IMPONER, yo no soy abogado y lo que quiero, como usted comprenderá, es saber en qué situación jurídica me encontraría si después de conseguir hipotéticamente que mi Ayuntamiento aceptara la alegación que presento al respecto de este tipo de suelos, me concedieran el permiso para instalar dicha terraza(de coste muy elevado) y a continuación protestara judicialmente la comunidad
¿la tendría al final que retirar después de la inversión, etc?
Muchas gracias
RESPUESTA
Disculpeme si no he actuado con la suficiente claridad
Si Ud consigue del ayuntamiento el permiso y no de la Comunidad NO Podrá llevar a efecto el servicio en esa terraza aún a pesar de tener el permiso municipal.
El permiso municipal no está por encima del permiso de la Comunidad
Por ello, el propio Ayuntamiento le requiere que de previo tenga el de la Comunidad
Son dos permisos que van de la mano, sin uno de los dos Ud no puede poner la terraza
Y respondiendo duramente a su última cuestión, Sí, efectiivamente si la pone a las bravas en pocos días tendrá que quitarla CONSULTA: :Precisamente me refiero a que AHORA,EN ESTOS DIAS, están publicádose nuevas normativas que no diferencian a la hora de requisitos el que el suelo sea de titularidad privada o no siempre que tengan la consideración de uso público como es el que me atañe.
NUEVA NORMATIVA DE MADRID:
Artículo 2. Definiciones A efectos de esta ordenanza se entiende por: a) Terraza: toda instalación de mobiliario con carácter no permanente y, en su caso, con elementos que la delimitan y acondicionan, para realizar una actividad accesoria a la principal. La instalación de terrazas en terrenos de titularidad pública y titularidad privada de uso público, se consideran análogas y se les aplicará las disposiciones reguladas en esta ordenanza, ya que en ambos supuestos prima la función pública y el uso público de los terrenos.
RESPUESTA
Es correcto, pero la ordenanza en ningún caso obliga a una comunidad que tenga que soportar el servicio de terraza que no desea
Y para zanjar toda polémica, además, su propio Ayuntamiento, le EXIJE que tenga el permiso
Pelear con el ayuntamiento para enfrentarse después a la Comunidad me parece que es perder el tiempo y se lo digo con toda la honestidad…. CONSULTA: :Yo sólo intento, sin la intención de ser desagradable, llegar a saber si puedo hacer algo para que mis intereses sean favorecidos dentro de la extricta legalidad.Es por ello que le respondo:
Ya he presentado una alegación, como le dije, a la nueva normativa de mi Ayuntamiento.Según las consultas que he hecho en el mismo(incluso con el Letrado) veo que tiene muchas probabilidades de que la acepten.Si al final fuera así(como en Madrid)…sigue copia de pregunta anterior:
“es saber en qué situación jurídica me encontraría si después de conseguir hipotéticamente que mi Ayuntamiento aceptara la alegación que presento al respecto de este tipo de suelos, me concedieran el permiso para instalar dicha terraza(de coste muy elevado) y a continuación protestara judicialmente la comunidad
¿la tendría al final que retirar después de la inversión, etc
Muchas gracias
RESPUESTA
Estimado cliente, Comprendo su frustarción, pero reitero la misma respuesta negativa. Por mucho que su Ayuntamiento estime su alegación, en ningún caso podrá Ud anteponer el permiso del ayuntamiento a la voluntad de la comunidad y se verá obligado a retirar la terraza teniendo que asumir los costes Créame que me gustaría que no fuese así y poder escribirle lo que quiere leer, pero no puedo He revisado las bases de datos de jurisprudencia paraapoyar mi opinión y si quiere le mando sentencias, que concluyen lo que ya le he adelantado. Necesita permiso de la comunidad
Muchas gracias
CONSULTA
Hola, El Ayuntamiento ha montado un mercadillo en una plaza en la es un dominio privado de uso publico(abajo hay garajes), ha sacado un pliego para la adjudicación de los puesto.En el pliego pone»la ocupación del dominio público».Mis preguntas son es lo mismo dominio privado de uso publico que dominio publico? y ¿el Ayuntamiento puede lucrarse de unos terrenos privados de uso publico, sin contar con la parte privada?
«dominio público» significa «propiedad pública» y «dominio privado», propiedad privada. Ha de entenderse que sobre una cosa (por ejemplo una parcela), existen varias posibilidades de disposición o de aprovechamiento de los derechos que le son inherentes. Una parcela, así puede ser de propiedad privada (derecho de propiedad), y su aprovechamiento (uso disfrute, cual un usufructo) puede ser de dominio público. Puede Ud. tener la nuda propiedad de un piso y el usufructo tenerlo otra persona. En el caso que comenta el dominio privado de uso público vendría a significar que la propiedad sería privada y el «usufructo» sería público, que no es lo mismo, en el sentido de su pregunta, que esto signifique que la propiedad sea de dominio público
Si el uso de los terrenos es público, la disposición del derecho de uso corresponde al Ayuntamiento, no al propietario privado. Efectivamente, el Ayuntamiento puede lucrarse por que el Uso (que es `público) le pertenece, y no le pertenece al propietario privado.
De José M. sábado, 02 de noviembre de 2013 4:35 EST Si fuese como dice el compañero en ningún caso el consistorio hubiese supeditado su voluntad a la de la comunidad. Y lo ha hecho. Una cosa es el fin publico del suelo, no poder hacer un cerramiento y otra imponer el uso. Entre un fin publico del suelo y la capacidad de decisión sobre el destino ultimo del mismo hay una graduación que debe respetarse.
ACLARACIÓN
Quiero instalar una terraza en terrenos que pertenecen a la comunidad de propietarios(dominio privado)pero de uso público.La normativa de terrazas en mi localidad(Miranda de Ebro)está en periodo de alegaciones y dice que necesito la autorización de dicha comunidad.Hemos presentado alegación a ese párrafo, pues la respuesta del colectivo sería siempre negativa.¿Cómo debo actuar?¿depende del contrato que tenga dicha comunidad con el Ayuntamiento?Parece ser que cambiaron el derecho privativo de este terreno por el permiso a construir por debajo de la cota 0 para garajes
RESPUESTA
DEL ABOGADO JAIME LOPEZ COLLADO:
He revisado la normativa de Miranda de Ebro y en las condiciones para poder solicitar la instalación de una terraza, está la siguiente:
Ordenanza reguladora de la instalación de quioscos y terrazas de veladores de la ciudad de Miranda de Ebro:
Art. 27.º Requisitos de la solicitud.
– En caso de instalarse en terrenos de dominio privado de uso público en superficie, necesariamente autorización de la propiedad.
(Dice claramente «en superficie» con lo cual lo que ocurra por debajo de ella, no modifica ni influye en nada respecto a su caso.)
Siendo usted inquilino, asumo que tiene permiso del propietario del local y ese extremo estaría cumplido, por lo tanto es perfectamente posible que el Ayuntamiento le conceda el permiso para instalar esa terraza, aún cuando no conste el permiso de la comunidad de propietarios.
Si se lo deniegan tras el recurso, podrá ir a la via judicial e interponer recurso contencioso administrativo. Necesitara abogado y procurador.
La jurisprudencia estima en resolución de:
Jurisdicción: Contencioso-Administrativo
Origen: Tribunal Superior de Justicia de Madrid
Fecha: 12/04/2007
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Segunda
Número Sentencia: 695/2007 Número Recurso: 827/2006
alega: que el Ayuntamiento reconoce que el terreno es propiedad común de la Comunidad de Propietarios «Los Lamos» y que sin embargo tramitó la licencia sin el permiso del propietario del suelo.
Entrando a conocer de lo alegado:
Como hemos señalado en nuestra sentencia de 18 de Diciembre de 2.001 (recurso de apelación 186/2000 ) en los supuestos de dominio público, la jurisprudencia admite que las Entidades locales puedan denegar, en ejercicio de su potestad de defensa y recuperación de los bienes públicos, el otorgamiento de licencias si los terrenos o bienes afectados por la obra, instalación o actuación pertenecen al dominio público. Sin embargo, en relación con los bienes de titularidad privada, la resolución que concede la licencia será conforme a derecho si ésta se ajusta a los planes urbanísticos. La denegación de una licencia basada solo en cuestiones de Derecho de propiedad, introduce cuestiones de naturaleza prejudicial privada en el ámbito de relaciones jurídico públicas. Por tanto, es en este ámbito donde cobra relevancia la previsión del artículo 12 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales , aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955 , cuando establece que las autorizaciones y licencias se entenderán otorgadas salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero. En el caso presente la Sala entiende que la garantía prevista en el artículo 12 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, es suficiente a los efectos de Derecho de terceros , dada la naturaleza de las relaciones jurídicas que el presente caso están establecidas entre la solicitante de la licencia y la titular de los elementos comunes.
Por tanto la resolución que concedió la licencia es conforme a la legalidad por ajustarse al planeamiento, sin perjuicio del derecho del recurrente a ejercitar las acciones correspondientes para lograr la satisfacción del perjuicio causado, lo cual es ajeno a la concesión de la licencia de obras aquí impugnada.
Ese es en definitiva el tema de su consulta. ¿El ayuntamiento puede conceder la licencia para la terraza sin que conste la autorización de la comunidad de propietarios? SI
Puede que la comunidad inicie un procedimiento para quitar la terraza, pero eso sería ya otra (y larga) historia.
Concretamente en el mismo caso del que he extraido el comentario anterior, no se le dió la razón a la comunidad, en el recurso que interpuso contra la resolución que declaraba que la licencia estaba bien concedida.