Conocida también como acción hipotecaria, es la facultad principal que concede al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. La acción ha de ejercitarla el acreedor contra el dueño de la finca hipotecada al no cumplir el deudor la obligación garantizada con dicho gravamen real. El título de ejecución permite la enajenación por precio de la finca hipotecada, es el también denominado derecho de realización de valor o ius distrahendi. El acreedor hipotecario obtendrá certificación del Registro de la propiedad para asegurarse del titular dominical de la finca y contra él dirigirá su reclamación. Si el dueño de la finca no es el mismo deudor de la obligación garantizada, el acreedor hipotecario, al ejercitar la acción, deberá requerir al hipotecante y al deudor, puesto que ambos han de intervenir en el juicio sumario hipotecario.
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